La propuesta que podría reducir a 5% los impuestos para inversionistas en DFL 2
Resumen ejecutivo: El proyecto "Reconstrucción Nacional" propone que las rentas de arriendo de viviendas DFL 2 (económicas, hasta 90 m²) —a partir de la tercera vivienda que posea un contribuyente— paguen un impuesto único de 5% sobre el ingreso bruto, en vez del régimen general que hoy puede llegar al 35-40%. Esto aplicaría tanto a personas naturales como a empresas. Además, se propone eximir de IVA por 12 meses la venta de viviendas nuevas. Las primeras dos viviendas DFL2 mantienen su exención actual sin cambios. (Nota: el proyecto se encuentra en etapa de discusión legislativa; las cifras y porcentajes citados corresponden a la propuesta tal como ha sido difundida hasta la fecha de este análisis y pueden variar durante su tramitación).
1. ¿Qué son las viviendas DFL 2 y cuál es su régimen actual?
Las viviendas DFL 2 son inmuebles habitacionales de hasta 140 m² construidos, definidos en el Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959 sobre Plan Habitacional. Gozan de varios beneficios tributarios:
- Arriendo: las rentas que generan se consideran "no constitutivas de renta" para personas naturales, es decir, no pagan Impuesto Global Complementario (IGC) ni Impuesto de Primera Categoría.
- Impuesto territorial (contribuciones): exentas por 10 a 20 años, según el tamaño de la vivienda.
- Ganancia de capital en la venta: no tiene exención especial; tributa con el régimen general (Art. 17 N°8 letra b de la Ley de la Renta), lo que en la práctica significa una tasa de 10% si la propiedad se vendió después de un año, o tasas mayores si la venta fue antes.
- IVA en la compraventa: la venta de vivienda nueva paga IVA de 19% (lo asume el comprador); la venta de vivienda usada, después de 36 meses de la primera adquisición, está exenta.
Límite vigente: desde la Ley 20.455 (2010), estos beneficios se restringen a personas naturales y a un máximo de dos viviendas por persona. A partir de la tercera vivienda DFL2, la renta de arriendo deja de estar exenta y se incorpora a la renta global del contribuyente, tributando al tramo marginal del IGC (que puede llegar a 35-40% en ingresos altos).
| Impuesto | Régimen vigente para DFL2 |
|---|---|
| IGC por arriendo | Exento hasta 2 viviendas (personas naturales). Desde la 3ª vivienda, tributa según tramo del IGC. |
| Impuesto de 1ª Categoría | Personas naturales exentas (2 viviendas); no aplica a empresas, que no acceden hoy a este beneficio. |
| Ganancia de capital en venta | Régimen general (10% si la venta es después de un año; mayor si es antes). Sin exención especial, salvo contratos de leasing. |
| Impuesto territorial | Exento por 10-20 años según tamaño. |
| IVA en compraventa | Vivienda nueva: 19% (lo paga el comprador). Vivienda usada (+36 meses): exenta. |
| Límite de beneficios | Solo personas naturales; máximo 2 viviendas DFL2 por persona. |
2. Qué propone el proyecto
- Impuesto único de 5% sobre el arriendo, desde la tercera vivienda: las rentas de arriendo de viviendas DFL2 de hasta 90 m² pagarían 5% sobre el ingreso bruto a partir de la tercera propiedad que posea un mismo contribuyente. Aplicaría tanto a personas naturales como a empresas —una novedad, ya que hoy las sociedades no acceden a beneficios DFL2. Las dos primeras viviendas mantienen el régimen actual de exención.
- Restricción de tamaño: el beneficio se acota a viviendas de hasta 90 m² construidos, un límite menor a los 140 m² que contempla la definición clásica de DFL2.
- Exención transitoria de IVA: por 12 meses, las ventas de viviendas nuevas quedarían libres del IVA de 19%. El Ministerio de Hacienda estima que esto podría traducirse en una baja de precios de entre 6% y 7%, aunque el impacto neto suele ser menor debido a los créditos fiscales que ya utilizan las inmobiliarias.
- Ganancia de capital: el proyecto no especifica un tratamiento distinto para la ganancia de capital en la venta de viviendas DFL2. Se asume, por tanto, que seguiría el régimen general vigente, salvo que la tramitación legislativa incorpore cambios adicionales.
- Otros ajustes: eliminación de la exención de contribuciones para adultos mayores en su primera vivienda y reducciones graduales del Impuesto de Primera Categoría (IDPC) para empresas.
3. Argumentos a favor
- Mayor incentivo a la inversión: al reemplazar tasas marginales de hasta 35-40% por un 5% fijo desde la tercera vivienda, se reduce significativamente la carga tributaria de quienes invierten en varios inmuebles de arriendo, lo que en teoría libera capital para nuevas compras.
- Más oferta y construcción: menores costos tributarios podrían hacer viables más proyectos de vivienda económica, mientras que la exención de IVA por 12 meses busca acelerar la venta del stock de viviendas nuevas sin vender.
- Posible efecto en empleo: un repunte en la construcción tendría un efecto indirecto en el empleo del sector.
- Mayor equidad entre tipos de inversionista: actualmente las empresas no acceden a beneficios DFL2 y tributan al 27% (IDPC) más impuestos finales; bajo la propuesta podrían optar al 5%, equiparándose con los inversionistas personas naturales.
4. Críticas y riesgos
- Beneficio concentrado: la medida favorece exclusivamente a quienes poseen tres o más viviendas DFL2 —un grupo reducido—, y no incide directamente en el acceso a la vivienda propia de la mayoría de los hogares, que tienen 0 o 1 inmueble.
- Menor recaudación fiscal: al reemplazar tasas marginales más altas por un 5% fijo, el Estado recauda menos por este concepto, recursos que hoy podrían destinarse a otros programas.
- Riesgo de ingeniería tributaria: al extender el beneficio a empresas, un inversionista podría constituir una sociedad dedicada al arriendo de DFL2 para tributar al 5% en lugar del 27% corporativo más impuestos finales, generando una brecha frente a otros contribuyentes.
- Efecto moderado en precios: si bien el gobierno proyecta una baja de 6-7% en precios de vivienda nueva por la exención de IVA, varios economistas estiman que el traspaso real al precio final suele ser menor, dada la estructura de créditos fiscales del sector.
- Mayor complejidad tributaria: se introduce un régimen especial adicional dentro del sistema de tributación inmobiliaria, lo que podría complejizar la fiscalización y abrir espacio a estructuras societarias diseñadas específicamente para acceder al beneficio.
5. Ejemplos numéricos
⚠️ Importante: estos ejemplos son ilustrativos y simplifican la aplicación real de la ley (tramos del IGC, deducciones, etc.). Se asume un contribuyente persona natural en tramo alto (~35% marginal). El ingreso señalado corresponde únicamente a la renta de la tercera vivienda en adelante —no a la suma de las tres propiedades—, ya que las dos primeras siguen exentas en ambos escenarios.
Impuesto sobre renta de arriendo (solo la(s) vivienda(s) desde la 3ª en adelante):
| Renta anual gravable | Tributo actual (≈35%) | Tributo propuesto (5%) | Ahorro |
|---|---|---|---|
| $12.000.000 | ~$4.200.000 | $600.000 | ~$3.600.000 |
| $30.000.000 | ~$10.500.000 | $1.500.000 | ~$9.000.000 |
| $50.000.000 | ~$17.500.000 | $2.500.000 | ~$15.000.000 |
Impuesto sobre ganancia de capital en la venta (régimen general vigente, venta después de 1 año; la columna "5%" es una proyección hipotética no confirmada en el proyecto, incluida solo a modo de referencia):
| Ganancia de venta | Tributo vigente (10%) | Tributo hipotético (5%, no confirmado) |
|---|---|---|
| $10.000.000 | $1.000.000 | $500.000 |
| $50.000.000 | $5.000.000 | $2.500.000 |
Si la venta ocurre antes de un año, la tasa vigente puede llegar hasta 40%, ampliando aún más la diferencia frente al escenario hipotético.
Conclusión de los ejemplos: el ahorro tributario es proporcionalmente mayor para quienes hoy pagan tasas marginales altas sobre sus rentas de arriendo desde la tercera vivienda. Para quienes poseen una o dos viviendas DFL2, no hay ningún cambio: el impuesto sigue siendo cero en ambos regímenes.
6. Cómo opera hoy el IVA y la ganancia de capital
- IVA en viviendas nuevas: el comprador generalmente asume un IVA de 19%, que la inmobiliaria traslada tras descontar el crédito fiscal ya utilizado en la construcción (materiales, terreno, etc.). Por eso el impacto neto en el precio final suele ser menor al 19% nominal. La propuesta elimina este IVA por 12 meses para viviendas nuevas.
- IVA en viviendas usadas: generalmente exento, siempre que se cumpla el plazo de 36 meses entre la adquisición original y la reventa.
- Ganancia de capital en la venta: sin exención especial para DFL2 (salvo contratos de leasing). Tributa al 10% si la venta ocurre después de un año de la adquisición, o hasta 40% si es antes. El proyecto no modifica este punto.
7. Conclusiones y recomendaciones
El proyecto plantea un equilibrio entre incentivar la inversión inmobiliaria y mantener cierta cobertura social, pero su alcance real es acotado: solo beneficia a quienes ya poseen tres o más viviendas DFL2, un grupo minoritario de inversionistas. Para el comprador o arrendatario promedio, el cambio directo es limitado, salvo por el posible efecto en precios derivado de la exención de IVA.
Recomendaciones según perfil:
- Propietarios con 1 o 2 viviendas DFL2: sin cambios. Pueden seguir declarando sus arriendos como ingreso no constitutivo de renta.
- Propietarios con 3 o más viviendas DFL2: conviene evaluar el nuevo régimen de 5% para las rentas desde la tercera vivienda, especialmente si su tasa marginal de IGC es alta. También vale la pena analizar si conviene reorganizar la tenencia de las propiedades bajo una sociedad, dado que el proyecto extendería el beneficio a personas jurídicas —aunque esto debe evaluarse caso a caso con asesoría tributaria.
- Compradores de vivienda nueva: la exención transitoria de IVA (12 meses) representa una oportunidad de ahorro real en el costo de adquisición.
- Vendedores de DFL2: dado que el proyecto no modifica el tratamiento de la ganancia de capital, sigue siendo recomendable postergar la venta más allá de un año para acceder a la tasa de 10% en vez de hasta 40%.
En un contexto de desaceleración del sector inmobiliario y escasez de vivienda, la propuesta busca reactivar la inversión habitacional mediante incentivos tributarios focalizados. Su forma final dependerá de la discusión legislativa, por lo que propietarios, inversionistas y compradores deberían seguir de cerca su tramitación antes de tomar decisiones basadas en sus disposiciones actuales.
Nota metodológica: este artículo resume una propuesta legislativa en discusión. Los porcentajes, montos y plazos citados corresponden a la versión del proyecto conocida a la fecha de este análisis y están sujetos a cambios durante su tramitación en el Congreso. Se recomienda verificar el estado actualizado del proyecto y consultar con un asesor tributario antes de tomar decisiones de inversión.