En el dinámico mundo del desarrollo rural y la compraventa de terrenos, contar con un acceso legal y expedito se ha vuelto un factor decisivo. A raíz de múltiples litigios por loteos sin salida y el auge de las llamadas “parcelas de agrado”, se han implementado nuevas normativas para regular de forma clara y vinculante las servidumbres de tránsito. Este artículo analiza en profundidad el régimen legal actual, los requisitos para su constitución y el impacto concreto de la Ley N.º 21.458 en la subdivisión de predios rústicos.
¿Qué es una servidumbre de tránsito y cuándo existe legalmente?
La servidumbre predial es un derecho real que grava un predio en beneficio de otro. En otras palabras, permite que un predio (dominante) tenga paso por otro (sirviente). Pero este derecho no es automático: requiere título constitutivo e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) para ser oponible a terceros.
Por ello, aunque un camino haya sido usado históricamente, si no hay inscripción ni escritura vigente, no existe servidumbre legal. Así lo establece expresamente el artículo 882 del Código Civil, que exige título para servidumbres discontinuas como la de tránsito. Ni el uso inmemorial ni la simple tolerancia bastan.
¿Cómo se verifica la existencia de una servidumbre?
La forma más segura es solicitando un Certificado de Hipotecas y Gravámenes del predio sirviente en el CBR. Este documento muestra si existe alguna servidumbre inscrita. Si no aparece, no existe jurídicamente, aunque se haya usado un camino por años. En materia de derechos reales, rige la regla: “Lo que no está inscrito, no vale frente a terceros.”
Opciones legales si no existe una servidumbre inscrita
Si el predio no tiene acceso y no hay servidumbre formal, existen diversas alternativas legales:
- Constitución convencional:
Las partes pueden acordar voluntariamente una servidumbre de tránsito. Este acuerdo debe plasmarse en escritura pública y luego inscribirse en el CBR. El plano con coordenadas y trazado es obligatorio. - Juicio declarativo o de reconocimiento:
Si existen antecedentes (como un título antiguo o uso prolongado), se puede demandar judicialmente la declaración de la servidumbre. Pero sin inscripción, se debe concluir el juicio con un título que permita su registro. - Juicio por enclavamiento (Art. 847 CC):
Si el predio no tiene acceso alguno a vía pública, se puede exigir una servidumbre legal de tránsito, compensando económicamente al predio sirviente. Esta servidumbre también debe inscribirse para tener validez. - Recurso de protección:
Es una medida cautelar para impedir cortes arbitrarios de camino. No crea derechos permanentes ni genera inscripción, pero puede restablecer el acceso de manera provisional.
Ley 21.458: Nueva normativa para subdivisiones rurales
Promulgada el 20 de julio de 2022, la Ley N.º 21.458 introduce cambios clave al Decreto Ley N.º 3.516, que regula la subdivisión de predios rústicos. ¿Su objetivo? Garantizar que cada lote resultante tenga acceso legal y seguro.
Cambios principales:
- Acceso obligatorio a camino público o agrario.
- Los caminos interiores (servidumbres o lotes camino) deben mantenerse pro rata por los propietarios.
- Los caminos proyectados en planos certificados por el SAG se entienden como servidumbres de tránsito automáticas.
- Obligación de inscribir estas servidumbres en el CBR.
Esto pone fin a la informalidad en los accesos: ya no basta con el uso o tolerancia. Cada subdivisión debe prever y formalizar un acceso legal, especialmente si el lote no colinda directamente con una vía pública.
Regularización y compraventas: lo que debes considerar
Para compradores rurales, verificar el acceso legal inscrito es esencial. La servidumbre debe figurar en la inscripción de dominio, de lo contrario, el comprador debería exigir su formalización como condición previa.
Para subdivisores, el proceso ahora exige más planificación:
- Incluir el camino en el plano certificado por el SAG.
- Registrar la servidumbre en el Conservador de Bienes Raíces.
- Garantizar el mantenimiento proporcional entre propietarios.
En caso de loteos antiguos sin acceso formal, es posible acogerse al procedimiento de regularización por la Ley 21.234, cuya vigencia fue extendida hasta 2030 mediante la Ley 21.477.
Opiniones de expertos y fiscalización
Estudios jurídicos como Dentons y Fontaine & Cía han señalado que la ley mejora la seguridad jurídica y evita conflictos futuros. Jaime Alcalde (Idealex) recalca que ahora el acceso vehicular debe estar inscrito y ser mantenido proporcionalmente.
El Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) mantiene un rol protagónico: certifica subdivisiones, exige planos con accesos legales, y puede suspender procesos si detecta uso urbano indebido. La Contraloría ha reafirmado sus atribuciones.
Seguridad legal para el desarrollo rural
La normativa actual —complementada por la Ley 21.458— busca profesionalizar y regularizar el desarrollo del suelo rural. Las servidumbres de tránsito son ahora un componente central, no una formalidad opcional.
Para evitar problemas legales y proteger tu inversión, verifica siempre que el lote tenga acceso legal inscrito, y si vas a subdividir, planifica el trazado y registro del camino desde el inicio. En un mercado donde la conectividad y legalidad son cada vez más valoradas, cumplir con estas reglas no es solo una obligación, sino una ventaja competitiva.
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