El proceso de compra de un inmueble en Chile incluye varias etapas formales y recomendadas. En cada paso es fundamental asegurarse de que el bien cumpla con las condiciones pactadas y de cumplir los requisitos legales para transferir la propiedad. En las escrituras de compraventa en Chile suele estipularse que el comprador recibe el inmueble “en el estado que actualmente se encuentra, con todo lo edificado y plantado en él, y que declara conocer y aceptar”. Por ello se recomienda visitar varias veces la propiedad y verificar sus condiciones físicas y documentales o legales. Se debe comprobar que la superficie y deslindes coincidan con el título de dominio inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Si el comprador descubre vicios ocultos (defectos graves anteriores a la venta que no eran evidentes), tiene derecho, según el Código Civil (arts. 1857–1860), a exigir la rescisión del contrato o una rebaja proporcional del precio. Para evitar sorpresas posteriores conviene dar aviso de cualquier desperfecto al vendedor antes de firmar la compraventa, y en el contrato dejar constancia de las condiciones del inmueble.
Oferta o carta de reserva
Como paso preliminar, el comprador puede enviar al vendedor una oferta o carta de reserva, donde se especifican los términos básicos de la negociación: precio propuesto, plazo de respuesta, condiciones de pago, y obligación de firmar una promesa de compraventa y/o la escritura definitiva. Aunque esta oferta no es obligatoria por ley, se suele recomendar porque formaliza las intenciones iniciales de ambas partes. De esta forma se deja constancia de las condiciones mínimas acordadas (precio, plazos, gastos asociados, etc.) antes de avanzar al contrato.
Contrato de promesa de compraventa
Una vez aceptada la oferta, lo habitual es firmar una promesa de compraventa (contrato preliminar). En Chile no existe obligación legal de firmarla, pero se recomienda encarecidamente para dar seriedad y seguridad al negocio. La promesa de compraventa es un compromiso escrito a futuro: establece el precio definitivo, las condiciones esenciales del inmueble (antecedentes de dominio, estado, plazos de pago, etc.), y típicamente incluye cláusulas de penalización si alguna parte incumple. Debe constar por escrito y fijar un plazo o condición para celebrar la escritura definitiva. En la práctica se exige que en ella queden estipulados todos los elementos clave de la futura compraventa, de modo que solo falte la firma de la escritura pública y la inscripción en el Conservador para transferir la propiedad. Aunque la promesa puede otorgarse en documento privado, a menudo se firma ante notario para que tenga fecha cierta y sea más fácil hacerla cumplir judicialmente en caso de conflicto.
Escritura pública de compraventa
La escritura pública de compraventa es el contrato definitivo otorgado ante notario, que contiene todos los antecedentes legales y formales. Debe describir claramente el inmueble (dirección, rol, medidas) y pactar el precio de venta. En Chile es habitual fijar el valor en Unidades de Fomento (UF), redondeado a pesos chilenos al día de la firma. Los elementos esenciales de la compraventa son el precio y el inmueble vendido; por tanto, el comprador y vendedor asumen obligaciones opuestas: el comprador debe pagar el precio acordado y el vendedor debe entregar el dominio y la posesión material del inmueble al comprador. La entrega formal se concreta inscribiendo la escritura en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. En la escritura se suele incluir una cláusula de instrucciones notariales, donde comprador y vendedor ordenan al notario que custodie los documentos de pago (pagaré, vale vista, cheques o depósitos a plazo) hasta que la venta quede inscrita a nombre del comprador en el CBR. Así se protege al comprador de pagar antes de adquirir legalmente el dominio. Para sociedades o personas que actúen con poder, se debe adjuntar copia autorizada de los poderes vigentes, para que el notario pueda verificar la capacidad legal de los firmantes.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
La firma de la escritura no transfiere automáticamente la propiedad: según el sistema jurídico chileno la adquisición de bienes raíces requiere un “título” más un “modo”. La escritura (título) y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (modo) son ambos necesarios. Como señala el Conservador de Bienes Raíces, “luego de firmarse la escritura de compraventa de una propiedad, ésta se inscribe en el Conservador”. Sólo a partir de esa inscripción el comprador queda legalmente como dueño del inmueble. Por ello es fundamental llevar la escritura firmada al Conservador competente (el de la comuna donde está el inmueble) para que se registre la transferencia.
Recomendaciones finales y estudio de títulos
Es altamente recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario durante todo el proceso. Un profesional puede revisar cada documento y guiar la negociación. En particular, debe realizarse un estudio de títulos del inmueble antes de firmar cualquier promesa. Este estudio implica analizar detalladamente la historia registral del bien —inscripciones, hipotecas, gravámenes, prohibiciones, servidumbres, etc.— y verificar la cadena de propietarios de al menos 10 años atrás. El objetivo es asegurarse de que no existan impedimentos legales (como hipotecas impagas, juicios pendientes o limitaciones de dominio) que afecten la propiedad, y confirmar que el vendedor realmente tiene facultad legal para vender. Muchas complicaciones surgen de “vicios” registrales que sólo detecta un estudio minucioso. Por esta razón, cuando se financia con crédito hipotecario, los bancos exigen por ley su propio estudio de títulos para garantizar su crédito.
En síntesis, el proceso típico consiste en: (1) Visitar y verificar el inmueble; (2) Ofertar o reservar la compra con un documento que estipule condiciones; (3) Firmar una promesa de compraventa (idealmente ante notario) para fijar precio, plazo y garantías; (4) Otorgar la escritura pública de compraventa ante notario, detallando precio y obligaciones; (5) Inscribir la escritura en el Conservador correspondiente, con lo cual el comprador adquiere el dominio legal. En cada paso es útil contar con asesoría legal e inmobiliaria que proteja los intereses del comprador (ya sea chileno o extranjero) y garantice que la transacción se realice conforme a la ley.
En Produncan Lands entendemos que comprar una propiedad en Chile es un paso importante, que requiere seguridad, confianza y acompañamiento experto en cada etapa. Por eso, te apoyamos en cada paso. Nuestro objetivo es darte tranquilidad y respaldo, asegurando que tu compra se realice de manera segura, informada y sin sorpresas.
