Der Kauf eines Bauernhofs oder eines Grundstücks im Süden Chiles erfordert die Einhaltung eines strengen rechtlichen Verfahrens. Zunächst müssen Sie ein Stück Land finden, das Ihren Bedürfnissen in Bezug auf Lage, Größe und Dienstleistungen entspricht. Es ist wichtig, dass Sie sich vergewissern, dass das Land ordnungsgemäß im Grundbuchamt eingetragen ist und über ein eigenes Steuergutachten verfügt. Bitten Sie dazu den Verkäufer um die aktuelle Eigentumsurkunde, die bescheinigt, dass das Grundstück auf seinen Namen eingetragen ist. Vergewissern Sie sich auch immer, dass das Grundstück nicht mit Hypotheken, Belastungen oder Verboten belastet ist, indem Sie die entsprechenden Bescheinigungen über Hypotheken und Veräußerungsverbote beim Grundbuchamt anfordern.
Physische Inspektion des Feldes
Wenn Sie das Feld oder die Parzelle Ihres Interesses ausgewählt haben, sollten Sie unbedingt eine Besichtigung vor Ort durchführen. Prüfen Sie dabei sorgfältig den Zustand der Zufahrtswege, das Vorhandensein von Wegerechten, die Verfügbarkeit von Wasser und Strom sowie den Zustand der Gebäude, falls vorhanden. In den ländlichen Gebieten Chiles ist es üblich, dass die Gebäude weder über eine kommunale Endabnahme noch über formale Wasser- oder Stromanschlüsse verfügen. Dies stellt kein rechtliches Hindernis für den Kauf und Verkauf der Immobilie dar, sollte aber bei der Bewertung des Potenzials und der geplanten Nutzung des Grundstücks berücksichtigt werden. Überprüfen Sie auch, ob die Grenzen und die Fläche mit der Eigentumsurkunde, dem im Grundbuch eingetragenen Plan und der Steuernummer übereinstimmen. Prüfen Sie auch, ob es Kulturen, einheimische Wälder oder andere landwirtschaftliche Merkmale gibt, die besondere Genehmigungen erfordern. Diese Analyse wird Ihnen helfen zu bestätigen, dass das Grundstück Ihren Erwartungen entspricht und keine versteckten Probleme aufweist.
Angebot und Zusage des Verkaufs
Wenn Sie nach der Besichtigung kaufen möchten, machen Sie dem Verkäufer ein schriftliches Angebot (Reservierung oder Angebotsschreiben) mit Angabe des Preises und der Bedingungen. Wenn Sie sich einig sind, unterzeichnen Sie als Nächstes das Kaufversprechen. Dieser Vorvertrag wird idealerweise vor einem Notar unterzeichnet, um die Immobilie zu Ihren Gunsten zu reservieren. In der Zusage sollten wichtige Punkte wie der endgültige Preis, die Anzahlung oder die Finanzierung, die Fristen für die Unterzeichnung der Urkunde und die Strafen bei Nichteinhaltung festgelegt werden. Zum Beispiel:
Preis und Zahlungsweise: Gesamtbetrag, Anzahlung und ob Sie einen Hypothekarkredit aufnehmen werden.
Fristen: Frist für die Unterzeichnung der Urkunde vor einem Notar.
Garantien und Bußgelder: Es ist üblich, Schecks in notarieller Verwahrung (des Käufers und des Verkäufers) als Garantie zu hinterlegen, mit klaren Anweisungen für Bußgelder, falls eine Partei ohne Grund zurücktritt.
Dieser Schritt gibt Ihnen Sicherheit: Die Immobilie wird vom Markt genommen, während Sie auf die Abholung der Dokumente warten. In der Regel zahlt jede Partei 50 % der Notarkosten für die Zusage (jeweils etwa 1,5-2 UF).
Titel Studie
Mit der unterzeichneten Zusage beginnt Ihr Anwalt oder Vertreter mit der Titelrecherche. Dabei wird die gesamte Rechtsgeschichte der Immobilie überprüft (in der Regel bis zu den letzten 10 Jahren), um sicherzustellen, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich ohne versteckte Belastungen übertragen kann. Die wichtigsten Dokumente werden beim Conservador (gültige Eigentumsurkunde, Hypotheken, Belastungen, Verbote, frühere Urkunden usw.) und bei anderen Stellen (Steuerschätzungsbescheinigung des SII, Zahlung von Steuern, Bescheinigung des CONADI, SERNAGEOMIN usw.) eingeholt. Bei ländlichen Grundstücken wird besonderer Wert auf die Überprüfung der SAG-Unterteilung (Eintragung des genehmigten Plans im Grundbuch) und das Vorhandensein von Wasserrechten oder Dienstbarkeiten gelegt.
Die Titelprüfung garantiert, dass es bei der Unterzeichnung der Urkunde keine rechtlichen Überraschungen (Pfändungen, Schulden, Betrug) gibt. Sie kostet im Durchschnitt zwischen 4 und 6 UF (ca. 160.000-240.000 CLP), kann aber je nach Komplexität des Grundstücks erheblich teurer werden. Sie wird in der Regel vom Käufer bezahlt, da er/sie die Garantie für die Rechtmäßigkeit des Kaufs benötigt.
Öffentliche Urkunde und Registrierung
Nach Abschluss der Titelrecherche wird die Kaufurkunde aufgesetzt. In demselben Notariat, in dem die Zusage unterzeichnet wurde (oder in einem anderen vereinbarten Notariat), unterzeichnen Käufer und Verkäufer die endgültige öffentliche Urkunde, die den endgültigen Kaufvertrag darstellt. In dieser Urkunde werden noch einmal der Kaufpreis, die rechtliche Beschreibung des Grundstücks und die Identität der beiden Parteien festgehalten. Nach der Unterzeichnung sendet der Notar die Kopie elektronisch an das zuständige Grundbuchamt (Conservador de Bienes Raíces).
Das Grundbuchamt trägt den Kauf und Verkauf in das Grundbuch ein. Die Eintragung dauert etwa fünf Arbeitstage, kann aber auch bis zu einem Monat in Anspruch nehmen. Nach der Eintragung ist der Käufer rechtlich als Eigentümer anerkannt. Schließlich erhält der Käufer die auf seinen Namen lautende Eigentumsurkunde und der physische Besitz des Grundstücks (ggf. Schlüssel) wird dem Käufer übergeben. Von diesem Moment an ist der Verkauf abgeschlossen und das Grundstück gehört rechtlich gesehen Ihnen.
Damit verbundene Kosten
Bei der Planung des Kaufs solltest du die typischen Betriebskosten berücksichtigen:
- Titelprüfung: etwa 4–6 UF, eventuell mehr je nach Komplexität des Grundstücks.
- Notarkosten (Vorvertrag und Kaufvertrag): Für den Kaufvorvertrag werden in der Regel zwischen 1,5 und 2 UF pro Partei berechnet (hälftig von Verkäufer und Käufer getragen). Für die endgültige Kaufurkunde liegen die Notargebühren gewöhnlich bei 3 bis 5 UF, können aber je nach Notar und Grundstückswert variieren.
- Eintragung im Grundbuch: entspricht 0,2 % des Kaufpreises (mit einer ungefähren Obergrenze von CLP $264.200 insgesamt). Diese Gebühr trägt der Käufer; sie wird bei der Eintragung der Urkunde fällig.
- Weitere Kosten: Falls eine Hypothekenfinanzierung besteht, fällt eine Stempelsteuer von 0,8 % des Kreditbetrags an. Zusätzlich können Anwaltskosten für die Urkunde sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision anfallen (in der Regel 2 % bis 3 % zzgl. MwSt. des Verkaufspreises, wobei dies separat vereinbart wird).
Diese Angaben dienen nur zur Orientierung und können je nach Gemeinde und Verhandlung variieren. In jedem Fall ist es ratsam, diese Kosten von Anfang an in dein Budget einzubeziehen.
Zusammengefasst umfasst der Prozess die Suche nach dem idealen Grundstück, dessen Besichtigung und die Abgabe eines formellen Angebots; anschließend die Unterzeichnung eines Vorvertrags beim Notar, die Durchführung der Titelprüfung und schließlich die Unterzeichnung der Kaufurkunde sowie deren Eintragung ins Grundbuch. Jeder dieser Schritte erfordert die Beschaffung von Dokumenten (Bescheinigungen des Grundbuchamts, Unterlagen vom SII, Genehmigungen des SAG usw.) und die Übernahme bestimmter Verwaltungskosten. Mit geeigneter rechtlicher Beratung stellst du sicher, dass der Kauf deines Grundstücks im Süden Chiles transparent und sicher abläuft.
Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Parzelle im Süden Chiles ist ein Prozess, der rechtliche, technische und praktische Aspekte miteinander verbindet. Die Kenntnis der einzelnen Schritte und der damit verbundenen Kosten ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen und zukünftige Probleme zu vermeiden. Auf diesem Weg kann dich Produncan Lands umfassend unterstützen, indem es Beratung und Management in jeder Phase anbietet, sodass deine Investition sicher und reibungslos verläuft.
