Una promesa de compra-venta es un acuerdo legal entre dos partes (el vendedor y el comprador) en el cual el vendedor se compromete a vender una propiedad específica a un comprador por un precio acordado en un momento futuro determinado. Este acuerdo se utiliza comúnmente en transacciones inmobiliarias y puede ser considerado como un paso previo a la firma de la escritura de compraventa definitiva.
La promesa de compra-venta generalmente incluye los siguientes elementos:
Identificación de las Partes (Prominente vendedor y prominente comprador):
- Nombres completos, RUT, profesión u ocupación y domicilio de las partes: comprador y vendedor.
- Si actúan en representación de otros, se debe indicar la calidad en que lo hacen y los poderes correspondientes.
Descripción de la Propiedad (Antecedentes del Inmueble):
- Detalles precisos de la propiedad que se está vendiendo, incluyendo dirección, superficie, características específicas y cualquier otra información relevante.
- Se identifican los deslindes especiales que aparece en el registro de propiedad del inmueble que se vende.
- Se especifica la compraventa que se hizo con anterioridad, indicando el Notario, la fecha y el número de repertorio.
- Finalmente se hace referencia al título actual y anterior de dominio del inmueble que se vende, indicando la foja, el número y el año donde se encuentra inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
- Se indica el rol de avalúo de la propiedad.
Promesa de vender, ceder y transferir:
- Aquí el prominente vendedor promete vender, ceder y transferir, el inmueble individualizado.
- Y el prominente comprador promete comprar el inmueble en el precio y modalidades que se expresan posteriormente en la promesa.
Precio y Condiciones de Pago:
- Se expresa el precio total de la venta en pesos chilenos.
- Se indica la forma de pago: al contado, en cuotas, con crédito hipotecario, etc.
- Plazos y condiciones de pago, incluyendo fechas de vencimiento y montos de las cuotas.
- Se señala si existe reajuste del precio por IPC (inflación).
- Se indica si se vende con arras o seña, es decir, a través de un depósito inicial como garantía de cumplimiento del acuerdo por parte del comprador o de reserva del bien inmueble. Este depósito puede ser no reembolsable si el comprador no cumple con las condiciones acordadas en la promesa de compra-venta.
Plazos y Condiciones:
- Se estipula la fecha límite para firmar el contrato definitivo de compra venta (escritura de compra venta). Se pueden incluir prórrogas si ambas partes están de acuerdo.
- Se indica que la firma de la escritura de compra venta definitiva queda sujeto a que los títulos de dominio de la propiedad se encuentren en orden, ajustados a derecho y saneado en conformidad a la ley. Para esto el vendedor le entregará la carpeta de documentos legales al comprador para que realice un Estudio de Títulos.
- Se incluye cualquier otra condición o contingencia que deba cumplirse antes de la transferencia final de la propiedad.
Clausula Penal (Sanciones en caso de incumplimiento):
- Las partes pueden pactar como cláusula penal compensatoria por incumplimiento o desistimiento, una multa que generalmente asciende al 10% del precio de la compraventa.
- Las partes pueden otorgar a la promesa la calidad de “título ejecutivo de cobro”, es decir, utilizar el documento para hacer efectiva la compra venta a pesar de que una de las partes desista.
Entrega Material del Inmueble:
- Fecha y forma en que se hará entrega del bien al comprador.
- Condiciones en que se debe entregar (ocupado, desocupado, etc.).
Cláusulas Especiales:
Se pueden incluir cláusulas adicionales que las partes consideren necesarias, como por ejemplo:
- Condiciones de Financiamiento: Establece las condiciones relacionadas con la obtención de financiamiento por parte del comprador para completar la transacción. Puede incluir plazos específicos para obtener la aprobación del préstamo hipotecario y las consecuencias en caso de que el financiamiento no sea obtenido.
- Cláusula de Exclusividad: Garantiza que el vendedor no negociará con otros compradores durante un período específico mientras la promesa esté vigente, ofreciendo al comprador un tiempo exclusivo para completar la transacción.
- Cláusulas relacionadas con inspecciones, reparaciones, restricciones legales u otros aspectos importantes que ambas partes desean especificar en el acuerdo.
- Cláusula de Vicios Ocultos: Protege al comprador en caso de descubrimiento de vicios ocultos en la propiedad después de la firma del acuerdo, detallando los procedimientos para reclamaciones y resoluciones.
- Cláusula de Rescisión: Establece las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede rescindir el acuerdo antes de la firma final de la escritura pública.
Formalidades:
- La promesa de compraventa debe ser por escrito y firmada por ambas partes.
- Se recomienda que sea redactada por un abogado para asegurar su validez legal.
Resolución de Conflictos:
La decisión de optar por el arbitraje o los tribunales de justicia para resolver un conflicto depende de diversos factores, como la naturaleza del conflicto, las preferencias de las partes y las características del sistema judicial y arbitral
- Arbitraje: Cualquier dificultad, duda o conflicto que se produzca será resuelta por un árbitro arbitrador. Este proceso es confidencial, el árbitro puede ser experto en el tema en disputa, es más caro, pero la resolución suele ser más rápida que los procesos judiciales.
- Tribunales de Justicia: a través de los tribunales el proceso público, los jueces no necesariamente son expertos en el tema en disputa, lo que puede afectar la calidad de su decisión. El proceso suele ser lento, pero más barato que el arbitraje. Aunque si va a juicio, los costos pueden ser altos. Además, las decisiones judiciales pueden ser apeladas, lo que prolonga el proceso y aumenta los costos.
Elementos adicionales que se pueden incluir:
- Garantías que ofrece el vendedor sobre el bien.
- Posibilidad de desistimiento del comprador.
- Mecanismos de resolución de conflictos.
- La propiedad se venderá ad-corpus, como especie y cuerpo cierto, es decir, en el estado en que actualmente se encuentra.
La promesa de compra-venta es un documento importante que formaliza el compromiso entre el vendedor y el comprador y establece las bases para la transacción inmobiliaria. Una vez que se cumplen todas las condiciones y plazos estipulados en la promesa de compra venta, se procede a la firma de la escritura de compraventa definitiva, que es el documento legal que transfiere la propiedad del vendedor al comprador, el cuál se protocoliza inicialmente en notaría y posteriormente se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
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