奥索尔诺湖泊与根脉之地

奥索尔诺在哪里、建在什么之上，以及为什么它的土壤如此重要。

3.1 地理位置

奥索尔诺位于圣地亚哥以南 917.8 km 处，经 5 号南向公路（Ruta 5 Sur）可达，处于大区首府瓦尔迪维亚（以北 109 km）与蒙特港（以南约 110 km）之间。市政中心参考坐标：40°34'21"S，73°08'07"W。

3.2 地形与区位

该市镇位于中央谷地（Depresión Intermedia），即西班牙人所称的 Llanos de Osorno（奥索尔诺平原）、维利切人所称的 Chauracáví 部落领地（levo）。城市建于 Rahue 河冲刷形成的第四纪河流阶地之上，这解释了城区内部特有的高差——尤其是历史中心与河西侧 Rahue 区之间。

市镇辖区自西向东，从海岸山脉边缘延伸至中央平原，城区平均海拔约 35 米。向东越过市镇边界，地势迅速抬升，进入安第斯山前地带、湖区以及 Puyehue-Cordón Caulle 火山群。

3.3 水文

市镇主要水体4 行

河流	在区域中的作用
Rahue 河	主要水系轴线。自南向北穿城而过，将市中心与 Rahue 区分隔开来，并承接 Rupanco 湖的出水。历史上称为 Las Canoas 河（独木舟河）。
Damas 河	流经城区北部的支流。1793 年的重建选址就在 Rahue 河与 Damas 河之间。
Bueno 河	流域的天然北界；在下游汇入 Rahue 河，最终注入太平洋。
小型溪流	Pichi Damas、Chaura 等小型水道流经城郊地区，影响地块分割开发的可行性。

3.4 土壤：沉默的资产

该市镇的主要土壤类型为 trumao 土——源自近代火山灰的火山成因土壤，土层深厚、透水性好、保水能力强。正是这种土壤使该地区成为智利最主要的乳业产区：它能以相对较低的投入维持高产的永久性牧场。

• 优势：非常适合牧草、燕麦、小麦、马铃薯和小型浆果类作物；天然排水良好。
• 局限：天然酸性且磷固定能力强，需要持续施石灰和磷肥。
• 风险：分布有 ñadi 土（覆盖在不透水铁盘层上的薄层土壤）的区域冬季排水不良，建筑适宜性较差。
• 对房地产的影响：两块相邻地块的土地利用能力可能差异很大。购买农庄之前，务必索取农业土壤研究报告，至少也要做一次土壤剖面坑检测。

奥索尔诺由水定义。理解它的降雨规律，就能理解它的景观、农业与生活方式。

奥索尔诺属于温带海洋性多雨气候（柯本气候分类中的 Cfb），并带有地中海气候影响：全年有降水，但明显集中于冬季；夏季短暂凉爽，冬季寒冷潮湿，平原地区无持续积雪。年平均气温约为 10.5 至 11 °C。

气候参考参数10 行

参数	典型值	点评
年平均气温	10.5 – 11 °C	年际变化非常稳定
夏季平均（1-2 月）	≈14 – 15 °C	最高气温 22-25 °C；超过 30 °C 的极端高温十分罕见
冬季平均（6-7 月）	≈5 – 7 °C	最低气温约 3 °C；平原地区霜冻频繁
年降水量	≈1,100 – 1,400 mm	因观测站和年份而异
降雨最多的月份	6月	≈170-180 mm
最干燥的月份	1 月	≈25-30 mm
降雨天数（8月）	≈20-22 天	全年最高
相对湿度（6-7 月）	≈91 %	1 月最低，≈74 %
年日照时数	≈2,100 小时	1 月日照最充足
城区降雪	偶有降雪，不会持续	Antillanca 及山前地带常有降雪

28

1月

15.0°

34

2月

14.8°

62

3月

13.4°

105

4月

11.1°

158

5月

8.6°

176

6月

6.8°

165

7月

6.4°

148

8月

7.1°

100

9月

8.6°

78

10月

10.4°

55

11月

12.2°

44

12月

13.9°

6 月的降水量是 1 月的六倍。决定奥索尔诺景观、牧场和建筑方式的，正是这条曲线，而不是气温。

中期来看，最值得关注的现象是特大干旱与日益加剧的气候变率：尽管智利南部仍有水资源盈余，但已观察到夏季更干燥、持续时间更长，这使得即便在历史上湿润的地区，拥有水井或水权也开始变得重要。

奥索尔诺是智利少数几座经历过建城、毁灭、再重建的城市之一。这一循环解释了它的性格。

1. 1553 年以前

   Chauracáví

   Rahue 河与 Damas 河之间的平原居住着维利切族群，西班牙人后来称他们为“chauracagüines”。其社会组织以 levo（以血缘为基础的地域单位）和酋长领地为结构。

2. 1553

   西班牙人的首次尝试

   在佩德罗·德·瓦尔迪维亚执政期间，曾尝试建立一个名为 Santa María de Gaete 的定居点，以纪念其妻子。这一尝试未能成功。

3. 1558

   San Mateo de Osorno 建城

   3 月 27 日，总督加西亚·乌尔塔多·德·门多萨以 San Mateo de Osorno 之名建城，以纪念其祖父奥索尔诺伯爵（西班牙帕伦西亚）。城市按经典的棋盘格布局规划，中心为武器广场（Plaza de Armas）。

4. 1567–1598

   殖民时期的繁荣

   奥索尔诺成为瓦尔迪维亚和比亚里卡（Villarrica）的补给中心，也是通往卡斯特罗（Castro）的纽带。开阔的土地和当地的淘金场使其成为南部最繁荣的城市之一。

5. 1598–1604

   毁灭

   库拉拉巴（Curalaba）之役惨败以及马普切-维利切大起义之后，城市遭到围困，最终被遗弃。此后近两个世纪，平原重新归于维利切酋长的控制之下，西班牙人也失去了废墟确切位置的线索。

6. 1792

   重新找到废墟

   11 月 22 日，在总督安布罗西奥·奥希金斯下令发动的军事行动之后，上尉 Tomás de Figueroa 接管了旧城废墟。

7. 1793

   Las Canoas 议会与条约

   9 月 8 日，在 Las Canoas 河（今 Rahue 河）岸边，西班牙当局与维利切酋长举行议会。根据该协议，各族群将 Rahue 河与 Damas 河之间的土地让出，用于重建城市。Reina Luisa 要塞（Fuerte Reina Luisa）随即开工建设。

8. 1796

   正式重新定居

   城市被正式宣布重新定居，并划归康塞普西翁监政区管辖，脱离奇洛埃政府。安布罗西奥·奥希金斯获封奥索尔诺侯爵。

9. 1850–1900

   德国移民

   在智利政府移民垦殖政策的框架下，德国家庭定居于奥索尔诺及其周边地区。他们引入了农牧业技术、磨坊、制革厂、啤酒厂，以及以双坡屋顶为标志的独特建筑。一批姓氏和一种在全国独一无二的混融文化由此扎根。

10. 1895

    铁路通车

    铁路连接使奥索尔诺融入全国市场，巩固了其作为畜牧与农产品交易中心的地位。

11. 1945

    Feria de Osorno 成立

    这家企业后来发展成为智利南部最主要的牲畜拍卖和牛肉出口公司，是当地农牧业体系发展的里程碑。

12. 1960

    瓦尔迪维亚大地震

    有记录以来最强烈的地震（Mw 9.5）严重破坏了城市基础设施，包括医院。灾后重建奠定了奥索尔诺的现代风貌，其中包括现今的圣马特奥大教堂（Catedral San Mateo）。

13. 1974–1993

    现代机构的建立

    现今的 Hospital Base San José 医院落成（1974 年）。1993 年，洛斯拉各斯大学（Universidad de Los Lagos）成立，其前身为奥索尔诺职业学院（Instituto Profesional de Osorno），总部设在该市。

14. 2007

    新的洛斯拉各斯大区

    随着洛斯里奥斯大区的设立，奥索尔诺成为洛斯拉各斯大区最北端的重要城市，进一步强化了其作为省会以及两大区之间纽带的地位。

15. 2007 年至今

    Pilauco 遗址

    位于城区腹地的 Pilauco 遗址发掘出更新世巨型动物遗骸，以及超过 12,000 年前的早期人类活动证据，使奥索尔诺成为美洲人类起源这一国际科学讨论的焦点之一。

该市镇近三分之一的人口属于原住民族。这是奥索尔诺区别于智利其他中等城市最显著的特征之一。

根据家庭社会登记（Registro Social de Hogares，2025 年 3 月）数据，奥索尔诺 29.4 % 的人口属于原住民族，远高于全国平均水平（9.2 %），甚至高于大区平均水平（26.0 %）。其中大多数认同为马普切-维利切人——这一民族早在西班牙人建城之前就居住在这片平原上，且从未离开过这片土地。

奥索尔诺的三重文化层次3 行

档次	今日可见的遗迹
维利切人（Huilliche）	地名（Rahue、Chauracáví、Pilauco、Manquemapu、Cancura、Tacamó）；活跃于乡村和沿海地区的原住民社区；nguillatún 等祭祀仪式；以 mote、catuto、changles 和 digüeñes 为代表的饮食；通过奥索尔诺酋长委员会（Fútawillimapu）形成的自有制度。
西班牙殖民	市中心的棋盘格街道布局；Reina María Luisa 要塞；街道名称与圣徒历；城市全称 San Mateo de Osorno；以武器广场为市民核心的格局。
德国（19 世纪）	Mackenna 街上的双坡屋顶与木瓦建筑；姓氏（Stückrath、Hollstein、Bühler、Schilling）；糕点店与德式蛋糕（kuchen）；啤酒厂；德国学校（Instituto Alemán）；德国俱乐部（Club Alemán）；德国公墓；以及一种严谨有序的农牧业劳动文化，它彻底改变了当地的乳业。

这三重文化层次的共存——并非总是和谐，却始终存在——正是奥索尔诺的饮食、建筑乃至口音独具一格的原因：在同一个街区里，可能同时有一家德式糕点店、一个售卖维利切海岸海产的集市，以及一座共和国时期的建筑。

7.1 人口与增长

人口指标对比9 行

指标	奥索尔诺市镇	洛斯拉各斯大区	国家
2017年人口普查人口	161,460	828,708	17,574,003
2024年人口普查人口	166,455	890,284	18,480,432
两次普查间变化	3.1 %	7.4 %	5.2 %
市镇面积	951 km²	—	—
人口密度（2024）	≈175 人/km²	—	—
出生于国外的人口	2.3 %	4.0 %	8.7 %
性别比 2024	91.4	96.5	94.3
人口抚养比（IDD）2024	46.1	45.3	46.5
老龄化指数（IAM）2024	84.8	75.8	79.0

7.2 年龄结构（2024年人口普查）

按年龄组划分的人口分布5 行

年龄组	2024年人口	% 市镇
0至14岁	28,432	17.1 %
15至29岁	34,153	20.5 %
30至44岁	37,336	22.4 %
45至64岁	42,410	25.5 %
65岁及以上	24,124	14.5 %

0 – 14 岁 17.1%28,432

15 – 29 岁 20.5%34,153

30 – 44 岁 22.4%37,336

45 – 64 岁 25.5%42,410

65 岁及以上 14.5%24,124

45–64 岁年龄段人数最多。65 岁以上人口已超过 15 岁以下人口，比例创下该市镇的历史纪录。

人口老龄化是该市镇最显著的人口现象：老龄化指数从 2017 年的 57.7 上升至 2024 年的 84.8，高于全国（79.0）和大区（75.8）平均水平。这意味着 60 岁及以上人口相对于 15 岁以下人口的比例不断上升，直接影响医疗服务需求以及购房者结构（更多面向老年人的首套房和第二居所）。

从地域分布来看，该市镇以城市人口为主：奥索尔诺城区集中了绝大多数人口，而分散的乡村地区占据了 951 km² 市镇面积中的很大一部分，主要从事农业和畜牧业。

8.1 贫困与社会指标（CASEN与家庭社会登记）

社会指标对比6 行

指标	奥索尔诺市镇	洛斯拉各斯大区	国家
收入贫困，Casen 2022	6.2 %	7.0 %	6.5 %
多维贫困，Casen 2022	14.2 %	19.7 %	16.9 %
缺乏基础服务家庭中的人口（2025年3月）	9.9 %	23.1 %	13.1 %
居住拥挤家庭（2025年3月）	7.4 %	7.5 %	8.1 %
原住民族人口（RSH，2025年3月）	29.4 %	26.0 %	9.2 %
外国人口（RSH，2025年3月）	1.5 %	2.3 %	6.7 %

奥索尔诺的收入贫困率和多维贫困率均低于大区平均水平，其中多维贫困率还低于全国平均水平。尤其值得注意的是，缺乏基本服务的家庭比例较低（9.9 %），而大区平均为 23.1 %，这反映出其饮用水、电力和卫生设施的覆盖比邻近乡村市镇更为完善。

8.2 经济活动（SII）与市政财政（SINIM）

企业结构与市政财政11 行

经济指标（SII / SINIM）	数值
按规模划分的活跃企业数量，市镇（2023 年）	12,412
· 微型企业	9,471
· 小型企业	2,512
· 中型企业	298
· 大型企业	131
申报的受雇劳动者（2023）	70,627
企业数量最多的行业	批发和零售贸易（4,353 家企业）
其他重要行业	运输与仓储（1,672）；建筑业（1,623）；制造业（1,356）；农业、畜牧业和林业（1,296）
市政共同基金（FCM）占总收入的比重，2024 年	30.8 %
永久性自有收入（IPP）占总收入比例，2024	50.2 %
市政实收总收入，2024	$49,007,064（千 $）

奥索尔诺的企业结构以微型企业为主（占总数的 60 % 以上），贸易、运输、建筑和农业领域集中了最多的经济单位。对市政共同基金的依赖程度（2024 年占总收入的 30.8 %）属于中等：市政预算中略低于三分之一来自这一互助基金，而超过一半（50.2 %）为永久性自有收入，表明与更依赖 FCM 的市镇相比，其财政自主水平相对健康。

奥索尔诺不是一座恰好被乡村环绕的服务型城市，而是一座建立在乡村之上的城市。本节将解释支撑这片土地的产业。

9.1 乳业：全国第三大市镇

根据 ODEPA 与乳业信息中心联合编制的《2024 年乳业指标》，奥索尔诺是智利鲜奶收购量第三大的市镇，年收购量约 219 百万升，仅次于 Río Bueno（309 百万升）和 Puerto Octay（227 百万升）。该市镇约有 180 家向大型乳企供奶的生产者。

全国各市镇鲜奶收购量排名（大型乳企，2024 年）3 行

排名	市镇	年收购量
1°	Río Bueno（洛斯里奥斯大区）	≈309.2 百万升
2°	Puerto Octay（洛斯拉各斯大区）	≈227.3 百万升
3°	奥索尔诺（洛斯拉各斯大区）	≈219.3 百万升

从全国来看，洛斯拉各斯和洛斯里奥斯两个大区集中了全国约 90 % 的乳品供应商。市镇内设有雀巢 Cancura 工厂，这是南美洲最现代化的奶粉工厂之一，年产能超过 30,000 吨，根据产品组合每年收购 200 至 300 百万升鲜奶，由当地 300 多家生产者供奶，产品出口至秘鲁、中美洲、中东和亚洲。Prolesur（Soprole 集团）和 Watt's 也在该省设有业务。

9.2 肉类与牲畜交易市场

奥索尔诺是智利南部历史悠久的牲畜交易中心。成立于 1945 年的 Grupo Feria de Osorno S.A. 旗下包括 Fegosa（牲畜拍卖，占大区市场份额 70 % 以上）、Frigosorno（屠宰及牛肉出口）和 Ferosor（农业投入品），以及 Ganadera Osorno。该市镇还设有全国最大的牲畜拍卖网络 Tattersall Ganado 的绵羊遗传育种与生产中心。

9.3 其他产业支柱

• 种植业：燕麦、小麦、马铃薯和甜菜，得益于 trumao 土壤和良好的水资源条件，产量很高。
• 食品工业：除乳制品和肉类外，还有面粉加工、腌制肉品、精酿啤酒和浆果农产品加工。
• 批发和零售贸易：奥索尔诺供应全省七个市镇以及 Ranco 省的部分地区；共有 4,353 家商贸企业。
• 农牧业服务：兽医、遗传育种、农机、灌溉、技术咨询，以及鲜奶和牲畜运输。
• 林业：海岸山脉一带种植有桉树和松树人工林，同时还有受第 20,283 号法律保护的原生林。
• 旅游业：正在增长，但在市镇经济中仍居次要地位，其主要角色是服务平台（见第 18 节）。

10.1 在售房产与房产类型

奥索尔诺的房地产市场供应多元：市中心和东区有新建及二手公寓；城市各片区都有城市独栋住宅；城郊环带（Pichi Damas、Tacamó、Chapaco Alto、Río Negro、Hacienda Pilauco）有 5,000 m² 的乡村地块；还有附带开发方案、由开发商直接提供分期付款的分地项目，以及面积更大的农牧业农庄。追踪当前房源的主要门户网站有 Portalinmobiliario、Chilepropiedades、icasas.cl、Economicos.cl（El Mercurio）和 PortalTerreno。

10.2 各类房产平均价格（参考值，2026 年）

各类房产参考价格区间5 行

房产类型	参考价格区间	备注
公寓（40-60 m²）	UF 3,000 至 UF 7,600	市中心和东区；1 至 3 间卧室
城市独栋住宅	$68,000,000 至 UF 7,100+	视面积、片区和房龄而定
乡村地块（5,000 m²）	UF 2,000 至 UF 10,000	价格因供水、供电条件及与城市的距离而差异很大
新分地项目与地块分割项目	$11,990,000 起	开发商直接提供分期付款的项目；期房交付
农牧业农庄	视公顷数和灌溉条件而定	流动性较低的市场，按公顷估价

据当地经纪人介绍，2026 年上半年当地市场的独栋住宅和乡村地块成交量较往年有所下降，这为买家和投资者带来了价格上的机会。对乡村地块价格影响最大的因素是供水和供电的可行性：已接通这两项服务或持有正式可行性证明（例如 SAESA 出具）的地块，每平方米成交价明显高于未配套基础设施的地块。

10.3 决定奥索尔诺地块价格的因素

估值因素（按影响程度排序）9 行

因素	对价格的影响	如何核实
供电可行性	很高	SAESA 出具的供电可行性证明；与最近接入点的距离
供水（水井或 APR）	很高	钻探报告、已在 DGA 登记的水权，或农村饮用水委员会（Comité de Agua Potable Rural）出具的可行性证明
通行条件与道路质量	高	已在 CBR 登记的通行地役权；如为公共道路，则核查道路管理局（Vialidad）的道路编号
到奥索尔诺的距离	高	看实际车程而非公里数；碎石路段的影响大于柏油路段
景观与朝向	中高	可眺望奥索尔诺火山或 Puntiagudo 火山的景观以及朝北朝向，都属于溢价要素
产权合规与独立评估编号	高	地块应拥有独立的税务评估编号（rol de avalúo）和经公证备案的平面图，而不是以“权利份额”形式出售
地块内的原生林	利弊兼有	可提升景观价值，但第 20,283 号法律限制采伐，并要求制定经营管理计划
土壤质量	中（农庄为高）	农业土壤研究报告或土壤剖面坑检测；区分 trumao 土与 ñadi 土
边界与实际面积	严峻	地理参考地形测量；老旧农庄的面积和边界常有出入

10.4 买卖交易相关费用

智利交易费用参考结构6 行

项目	大致金额	通常由谁支付
买卖契约（公证处）	成交价的 ≈0.1 % – 0.3 %	可协商；通常由双方分摊
不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces）登记	成交价的 ≈0.2 %（设有上限）	买方
产权调查	律师固定费用	买方
印花税（如有贷款）	按贷款金额以每年 0.8 % 的比例计征	买方
经纪佣金	通常每方 2 % + IVA	依双方约定
房地产税（contribuciones）	每年缴纳，依 SII 财政评估价值计算	业主；农业用地享有部分减免

在奥索尔诺置业，意味着要在两套不同的制度之间进行操作：城市土地受市镇规划条例（PRC）管辖，乡村土地则受第 3,516 号法令（Decreto Ley）和《城市规划与建设总法》（LGUC）管辖。

11.1 城市土地

在城市界限内，适用奥索尔诺市镇规划条例，其中规定了分区、允许用途、最大密度、高度、退让斜面（rasantes）以及建筑容积率和用地覆盖率。在购买用于开发的地块或房产之前，必须向市政工程局（DOM）申请事先信息证明（Certificado de Informaciones Previas，CIP），该证明会明确载明该地块可以建造什么。

• 历史保护区：Mackenna 街轴线及其周边的历史建筑群受到改造限制；任何外部改动都需要获得专门许可。
• 风险区域：Rahue 河与 Damas 河沿岸及相关沟谷，因洪水和滑坡等块体运动风险而受到限制。
• 城市扩张：Pilauco、Francke 东部和 Ovejería 等片区集中了近年来大部分正规住宅开发。

11.2 乡村土地：第 3,516 号法令及其正在审议的改革

1980 年第 3,516 号法令允许将乡村土地分割为面积不小于 0.5 公顷（5,000 m²）的地块，但须保持其农业、畜牧或林业用途。正是这项法规催生了遍布智利（包括奥索尔诺城郊环带）的“乡村地块”（parcelas de agrado）现象。

现行乡村土地制度的要求与限制8 行

方面	现行规定
地块最小面积	0.5 公顷（5,000 m²）
土地用途	须保持农林牧用途；居住用途属于例外
认证	需取得 SAG 出具的分割证明
手续	地形测量、平面图、公证备案以及在 CBR 单独登记
住宅建设	须遵守 LGUC 第 55 条的规定，并根据项目类型取得相应许可
原生林	第 20,283 号法律：采伐须遵循经 CONAF 批准的经营管理计划
水资源	水资源使用权独立于土地，并在 DGA 登记
分割手续参考时长	视复杂程度需 2 至 6 个月

11.3 签约前核查清单

1. 有效的产权证明，以及抵押、负担、禁令和诉讼情况证明（奥索尔诺 CBR）。
2. 至少涵盖 10 年的产权调查。
3. 市政府及 SERVIU/MOP 出具的无征收证明。
4. 财政评估价值证明及房地产税欠款证明（SII 和国库总署）。
5. 若为城市土地，需市政工程局（DOM）出具的事先信息证明；若为乡村土地，需 SAG 出具的分割证明。
6. 乡村地区需 CONADI 出具的关于该土地是否属于原住民土地的证明。
7. 供电可行性（SAESA）及供水可行性（附流量报告的水井，或 APR 委员会出具的证明）。
8. 已在 DGA 登记并合规的水资源使用权。
9. 地理参考地形测量，并现场核实边界。
10. 已依法登记的通行、引水和电力地役权。
11. 如有原生林：CONAF 的报告以及可能需要的经营管理计划。
12. 核实地块拥有独立的税务评估编号（而非以股份与权利形式购买）。

奥索尔诺城以历史中心为核心，周围分布着若干各具特色的片区，Rahue 河与 Damas 河穿城而过：

城市各片区及其特点8 行

片区	特点	市场概况
历史中心	市政与商业核心；武器广场、圣马特奥大教堂以及德国移民时期的历史建筑。	公寓、办公室、商铺；租赁周转率高
Rahue（Bajo 和 Alto）	位于西侧，以 Rahue 河与市中心相隔；人口约 80,000 人；正通过“Barrio Parque Integrado Rahue”项目（市政府-MINVU-SERVIU 合作）推进发展。	经济型和中档住宅；公共投资带来升值潜力
Francke	成熟的住宅区，社区配套设施项目正在建设中。	中产阶级家庭住宅
Ovejería	家庭住宅区，靠近学校和各类服务设施。	首套住房、3 居室独栋住宅
Pilauco	住宅扩张区，兼具遗产价值（Pilauco 遗址，古生物发现地）。	新建项目；局部存在考古限制
东区	相对升值幅度最大的片区；靠近诊所、大学和购物中心。	高标准住宅；高端公寓
Mirasur / Quinto Centenario / Tacamó	城郊片区，提供乡村地块和封闭式住宅小区。	5,000 m² 乡村地块、封闭式住宅小区
沿海乡村区与山区乡村区	市镇内分散的乡村地区，以农业、畜牧业和乡村旅游为主。	农庄、生产性土地、乡村旅游

这些运营层面的信息很少出现在城市介绍中，却决定着任何一处房产的可行性。

服务供应商与覆盖范围8 行

服务	供应商 / 负责方	实用提示
电力	Grupo SAESA（Frontel/Saesa）	该地区的配电特许经营商。对于乡村土地，应申请供电可行性证明以及线路延伸报价：这可能是购买乡村地块时最高的隐性成本。
城市饮用水	城区特许经营的供水与污水处理公司	城区覆盖完善；全市镇基础服务缺乏率为 9.9 %，远低于大区的 23.1 %。
农村饮用水	农村饮用水（APR）委员会与合作社	在没有 APR 的片区，解决方案是打深井并取得 DGA 水权。需核实流量和水质。
污水管网	城市管网完善	乡村地区使用化粪池加渗滤排水系统；需取得卫生大区秘书处（SEREMI de Salud）的卫生许可。
燃气	罐装和散装配送	没有大规模的家用天然气管网；以罐装/储罐液化气和木柴为主。
供暖	木柴、颗粒燃料、燃气、电力	奥索尔诺受颗粒物空气质量法规约束；宜优先选用经认证的设备并做好保温隔热。
互联网与电话	城区为光纤；乡村地区为 4G/5G 和卫星网络	光纤已覆盖城市大部分地区。在城郊乡村地块，低轨卫星互联网是目前的常用方案。
垃圾清运	奥索尔诺市政府（Ilustre Municipalidad de Osorno）	城区提供上门收运服务；乡村地区仅部分覆盖或没有收运服务。

奥索尔诺的老年人口比例高于全国平均水平，医疗网络是决定当地生活质量的关键因素。

奥索尔诺是奥索尔诺卫生服务局（Servicio de Salud Osorno）的所在地，该局覆盖全省七个市镇。这意味着全区复杂程度最高的医疗服务都集中在这座城市，居民接受大多数专科诊疗时无需前往蒙特港或瓦尔迪维亚。

市镇医疗网络6 行

机构	类型	详情
Hospital Base San José de Osorno	公立，高复杂度	全省主要医院，以网络化自主管理模式运营。地址：Av. Dr. Guillermo Bühler 1765。设有 24 小时急诊、重症监护/中级监护病房（UCI/UTI）、产科、手术室、影像科、血库、检验科、病理科、日间大手术、口腔及颌面外科，以及附属专科门诊中心（CAE）。同时也是大学临床教学基地。
CESFAM Dr. Marcelo Lopetegui Adams	初级医疗	市立家庭卫生中心，附设基层急诊服务（SAPU）
CESFAM Dr. Pedro Jáuregui	初级医疗	市立家庭卫生中心，附设基层急诊服务（SAPU）
CESFAM、CECOSF 及乡村卫生站网络	初级医疗	市政医疗服务覆盖市镇城乡各片区
Clínica Alemana de Osorno	私立	提供医学专科门诊、急诊、住院、外科手术及各类复杂程度的诊疗操作，补充了该市的私立医疗供给
签约医疗与牙科中心	私立 / 医保签约	与 Fonasa（国家卫生基金）及 Isapre（私立医保机构）签约的门诊网络

Hospital Base San José 医院有着漫长而曲折的历史：它诞生于 1888 年，起因是 1870 年代和 1880 年代的天花疫情；1901 年和 1918 年两度毁于火灾；1939 年在德国公墓旁重建；1960 年大地震中遭受严重破坏；最终于 1974 年 10 月 3 日在现址重新落成启用。

15.1 中小学教育

该市镇共有 112 所教育机构（2024 年）：40 所市立学校、67 所私立资助学校和 5 所私立付费学校，在校生总数为 35,555 人。奥索尔诺的 SIMCE 考试成绩一贯高于大区平均水平，市镇内有两所学校历来位列智利南部 PAES/PSU 成绩最优秀的学校之列。

知名学校5 行

机构	办学性质	参考
Liceo Alianza Francesa Claude Gay	私立付费	PAES/PSU 成绩位居洛斯拉各斯大区前列
Instituto Alemán de Osorno	私立付费	承袭德国移民传统；学业成绩优异
Colegio San Mateo	私立资助	在 2024-2026 年 PAES 排名中表现突出
Colegio Betel	私立补贴学校	全市镇 SIMCE 最高分（315 分）
Escuela México de Michoacán	市立	全市镇最好的公立学校（SIMCE 304 分）

SIMCE 2024 年成绩4 行

SIMCE 2024 测试	奥索尔诺市镇	大区	国家
4° básico（小学四年级）— 阅读	284	276	278
4° básico（小学四年级）— 数学	271	261	264
6° básico（小学六年级）— 阅读	255	248	249
6° básico（小学六年级）— 数学	251	243	245

15.2 高等教育

奥索尔诺本身就是一座大学城，而不是附属卫星城：这里设有洛斯拉各斯大学（Universidad de Los Lagos）总部。这是一所公立大学，于 1993 年在奥索尔诺职业学院的基础上成立，校园占地 22 公顷，开设师范教育、理学、商业工程、法律、心理学、社会工作、人类学以及多种技术类课程。

在该市镇设有校区的高等教育机构6 行

机构	类型	观察
洛斯拉各斯大学（ULagos）	公立大学	总部设在奥索尔诺；已纳入免学费政策；校园占地 22 ha，建筑学院设于 Hollstein 故居（Casa Hollstein）
圣托马斯大学（Universidad Santo Tomás）— 奥索尔诺校区	私立大学	自 2005 年起办学；自 2023 年起逐步停止招收新生，现有教学活动照常进行
CFT Santo Tomás — 奥索尔诺校区	技术培训中心	建筑、管理、医疗卫生、餐饮烹饪、风险预防和教育等领域
INACAP 奥索尔诺校区	科技大学 / IP / CFT	以就业和产业需求为导向的技术与职业教育
AIEP 及其他职业学院	IP / CFT	提供日间及夜间的技术与职业课程
Hospital Base 医院临床实习基地	医疗卫生人才培养	与智利南方大学（Universidad Austral de Chile）医学院及其他机构签有合作协议

奥索尔诺是通往洛斯拉各斯大区北部湖泊与火山线路的陆路和航空门户，而这条线路正是该地区第二居所和旅游业最主要的吸引力之一：

按距离排列的湖泊与自然景点6 行

湖泊 / 景点	大致距离	活动
Puyehue 湖	56-58 km（经 215 号公路距机场 ≈40 分钟）	Puyehue 温泉、水上运动、垂钓、Puyehue 国家公园
Rupanco 湖	47-62 km	飞蝇钓、生态旅游、球形帐篷营地与度假旅舍
扬基韦湖	69-80 km	海滩、水上运动、Frutillar、巴拉斯港（Puerto Varas）、Puerto Octay
Todos los Santos 湖	距 Llanquihue 地区 ≈48 km	游船、经安第斯跨湖线路（Cruce Andino）前往巴里洛切、Vicente Pérez Rosales 国家公园
Ranco 湖	73-98 km	乡村休闲度假旅游，游客较少
奥索尔诺火山 / Antillanca	≈65-80 km	滑雪中心、登山、观景台

向东，Puyehue 国家公园保护着超过 100,000 公顷的瓦尔迪维亚温带雨林和安第斯-巴塔哥尼亚森林，园内有 Puyehue-Cordón Caulle 火山群、温泉和 Antillanca 滑雪中心。向西，海岸山脉和 Manquemapu 地区保存着原生林和沿海维利切原住民社区，这片区域交通较为不便，人为干预极少。

17.1 道路网络

奥索尔诺是智利南部的战略性公路枢纽：5 号南向公路（泛美公路）穿城而过，同时它也是 CH-215 公路的起点。这条公路经 Cardenal Samoré 口岸通往阿根廷，是南部宏观区域与阿根廷之间最主要的陆路通道。

公路与距离9 行

路线 / 目的地	距离与信息
5 号南向公路（泛美公路）	自北向南贯穿市镇；连通全国
圣地亚哥	经 5 号公路向南 917.8 km
瓦尔迪维亚	以北 109 km
蒙特港	以南 101-113 km（驾车 ≈1 小时）
巴拉斯港	88 km
CH-215 公路	连接奥索尔诺与 Entrelagos、Puyehue 温泉及 Cardenal Samoré 口岸
Cardenal Samoré 边境口岸	≈98-120 km；该地区通往阿根廷的主要口岸
圣卡洛斯-德巴里洛切（阿根廷）	≈240-244 km，驾车 ≈4 小时
U-55 公路	连接 Puerto Octay，以及通往 Frutillar 和巴拉斯港的 Interlagos 湖区公路

17.2 机场

Cañal Bajo Carlos Hott Siebert 机场通过定期直航航班连接奥索尔诺与圣地亚哥，是前往洛斯拉各斯大区北部湖泊与火山旅游区的主要空中门户。

机场概况8 行

项目	详情
名称	Cañal Bajo Carlos Hott Siebert 机场
IATA / ICAO 代码	ZOS / SCJO
位置	距奥索尔诺市区 ≈7 km，经 CH-215 公路进出
跑道	沥青跑道，长 1,950 m，宽 45 m
航空公司	LATAM Airlines 和 Sky Airline
直飞目的地	圣地亚哥（Arturo Merino Benítez 国际机场）
管理机构	智利民航总局（DGAC）
附近备选机场	El Tepual 机场（蒙特港），车程 ≈1 小时 15 分钟，航班更为频繁

17.3 陆路与城市交通

• 奥索尔诺长途汽车站：提供前往圣地亚哥及 5 号公路沿线各地的国内线路，以及经 Cardenal Samoré 口岸前往巴里洛切和阿根廷其他城市的国际线路。
• 乡村客运站：连接省内各市镇（Purranque、Río Negro、San Pablo、Puyehue、San Juan de la Costa、Puerto Octay）以及内陆各村镇。
• 合乘出租车（taxi colectivo）：城市交通的主干；按编号运行的线路覆盖市中心、Rahue、Francke、Ovejería 和 Pilauco 等区域。
• 铁路：奥索尔诺车站属于南部支线；目前没有长途客运定期班次，但已有重启南段线路的相关倡议。

18.1 旅游发展

奥索尔诺市政府制定了市镇旅游发展规划（PLADETUR），重点推介 Camino Real（皇家古道）、Pilauco 遗址（具有国际意义的古生物发现）和 Manquemapu 等景点，并与圣卡洛斯-德巴里洛切（阿根廷）结成战略联盟，共同推广这一跨国旅游目的地。

2023 年 12 月，SERNATUR 洛斯拉各斯大区办事处为奥索尔诺省推出了新的旅游品牌。该项目由洛斯拉各斯大区政府通过“旅游强化与复苏计划”出资，投资超过 $380 百万比索，旨在提升全省七个市镇旅游目的地的竞争力和旅游产品质量。奥索尔诺的旅游发展主要依托其作为服务与交通中心的角色（机场、5 号公路、边境口岸），服务于 Puyehue 湖和 Rupanco 湖一带的自然旅游、温泉旅游和特殊兴趣旅游，而非在城内发展大规模酒店业。

18.2 市镇旅游景点

奥索尔诺兼具城市遗产、自然历史与近在咫尺的自然风光。以下是市镇内的主要景点：

• 奥索尔诺武器广场（Plaza de Armas）：城市的市民中心，有喷泉、花园和著名的青铜“奥索尔诺公牛”（Toro de Osorno）像。现今的布局源自景观设计师 Óscar Prager 在 1930 年代的改造。
• 圣马特奥使徒大教堂（Catedral San Mateo Apóstol）：现代主义建筑，内有南美洲最大的连续马赛克壁画，描绘十二使徒。
• Reina María Luisa 要塞：建于 1793 年的防御工事，用从旧城废墟中回收的 cancagua 石砌成；它是奥索尔诺最古老的古迹，也是唯一与城市建城记忆直接相关的建筑。附设一座介绍殖民时期与原住民族的小型博物馆。
• 历史建筑群（Mackenna 街）：由首批德国移民住宅组成的文化遗产路线，其中包括 Conrado Stückrath 故居和 Hollstein 故居，后者现为洛斯拉各斯大学建筑学院所在地。
• Pilauco 遗址：具有国际意义的古生物遗址，出土了距今超过 12,000 年的更新世动物遗骸；设有主题公园，展示所发现动物的雕塑。
• Rahue 河：自南向北穿城而过，沿岸的滨河地带适合散步、骑行和摄影。
• 奥索尔诺半月形竞技场（Medialuna de Osorno）：带顶棚的牛仔竞技场，体现了该市镇的畜牧业与传统特色。
• Cuarto Centenario 公园：Rahue 河畔的大型城市绿地，是城市主要的户外休闲场所之一，设有步道、休憩区和家庭活动空间。
• 奥索尔诺德国公墓：与德国移民以及对城市发展有重要贡献的家族相关的历史公墓，其陵墓与墓葬见证了这一群体的文化遗产。
• 湖泊与山地环境：通往 Puyehue 国家公园、Puyehue 温泉、Antillanca 滑雪中心以及前往阿根廷的 Cardenal Samoré 边境口岸的门户。

18.3 博物馆与文化

• 奥索尔诺市立历史博物馆：展示维利切-马普切文化、城市的殖民起源以及德国移民历史。
• Reina María Luisa 要塞博物馆：介绍殖民历史、与原住民族签订的条约以及 18 世纪的防御建筑。
• 文化之家（Casa de la Cultura）：举办本地展览和艺术活动的场所。
• 市立剧院与 Sala Osorno：常年上演舞台艺术、音乐和电影节目。

18.4 美食

奥索尔诺的美食融合了德国传统（德式蛋糕 kuchen、精酿啤酒坊、猪肉料理）与智利南部的乡村及马普切饮食：

• Restaurant Bavaria：传统德国菜的代表（猪排、香肠、猪肉料理），是游客最常提及的餐厅之一。
• 乡村精酿啤酒坊（经典配菜是“德式煎锅”（Sartén Alemán））：一种随性的体验，深受当地人和游客喜爱。
• El Galpón、Gallardia Sambuchería Gurmé 和 Ruta del Asado：市内口碑不错的市场料理和烧烤选择。
• 德国传统糕点店（Pastelería Firenze、Pastelería Bellas Artes）：德式蛋糕、各式蛋糕和下午茶咖啡，直接传承自 19 世纪的移民垦殖。
• Rahue 自由集市（Feria Libre Rahue）及本地市场：农产品、San Juan de la Costa 海岸的海鲜、手工奶酪、cochayuyo（公牛藻）和 merkén（马普切烟熏辣椒粉）。
• 市中心的家常菜餐馆和工作日套餐：工作日午餐经济快捷的选择。
• 奥索尔诺中央市场：城市的传统场所，汇集餐饮摊位、本地产品和手工艺品，集中展示了当地的商业与美食风貌。

18.5 城市周边的自然与户外活动

• Rahue 河滨步道：可散步、慢跑和骑行，沿途欣赏河景。
• 更新世公园（Pilauco 遗址）：适合全家游览，展示史前动物雕塑。
• Puyehue-Entrelagos 一日游：温泉、徒步和皮划艇，距奥索尔诺市中心不到一小时。
• 前往 Puerto Octay 和 Llanquihue 湖的路线：半日游，可在湖畔停留拍照、品尝美食。
• 前往 San Juan de la Costa 和 Manquemapu 的路线：维利切海岸、原生林和传统社区；这是该省游客最少、最为原始的一面。
• Buena Vista 教育农场：主要面向家庭和儿童的乡村场所，可以认识农场动物并与之互动，体验与乡村生活和市镇自然环境相关的活动。

18.6 节庆活动与传统日历

奥索尔诺一年中的主要活动7 行

时期	节庆活动	特色
1 月 – 2 月	奥索尔诺周（Semana Osornina）	城市最主要的民俗节庆，包括文化、音乐和美食活动
夏季	烤肉节（Fiesta del Asado）	畜牧传统、手工艺和地方美食
秋季	Expo Sur / 农牧业博览会	农业机械、动物遗传育种和农产品加工展示
3 月 27 日	城市周年纪念日	纪念 1558 年建城
全年	智利牛仔竞技（Rodeo）	在奥索尔诺半月形竞技场举行的传统运动；智利牛仔竞技联合会（Federación del Rodeo Chileno）的正式赛事
冬季	Antillanca 滑雪季	距离 ≈90 km，位于 Puyehue 国家公园内
9 月	国庆节（Fiestas Patrias）与 fondas 节庆棚	在 Chuyaca 公园和乡村地区搭建 ramadas 节庆棚、跳奎卡舞（cueca）并举行各种庆祝活动

写给打算在奥索尔诺定居、而不仅仅是来访的人。

19.1 体育与地方认同

• Club Deportes Provincial Osorno 足球俱乐部：成立于 1983 年，1993 年至 1998 年间征战甲级联赛。队徽结合了火山与公牛这两个城市象征。主场为 Rubén Marcos Peralta 体育场（原 Parque Schott），可容纳约 10,000 人。
• 篮球：奥索尔诺在全国篮球联赛（Liga Nacional）中有着深厚传统；篮球与足球并列为当地最受欢迎的观赏性运动。
• 牛仔竞技：奥索尔诺的室内半月形竞技场是南部最重要的竞技场之一，拥有自己的赛事日程和各类传统乡土活动。
• Chuyaca 市立公园：城市主要的绿肺，也是举办大型活动的场地。

19.2 商业与日常采购

奥索尔诺是全省的商业中心：这里汇集了所有全国连锁品牌的超市、购物中心、家居建材零售店、农牧业商行和自由集市。Rahue 自由集市是客流量最大的传统市场。如需大规模的专业采购，最近的选择是蒙特港（1 小时车程）。

19.3 办事手续与实用机构

买卖房产或搬家时需要打交道的机构10 行

机构	用途
奥索尔诺不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces）	产权登记、抵押与负担证明、产权调查
奥索尔诺各公证处	买卖公证契约、授权委托书、图纸存档公证
市政工程局（DOM）	前期信息证明（Certificado de Informaciones Previas）、建筑许可、竣工验收
SII — 奥索尔诺办事处	财政评估价、产权人变更、房地产税（contribuciones）
SAG 奥索尔诺办事处	乡村土地（predios rústicos）分割证明（DL 3,516）
CONAF 奥索尔诺办事处	原生林经营管理计划（第 20,283 号法律）
CONADI	土地原住民属性认证
DGA — 水利总局	水资源使用权的登记与合法化
SEREMI 卫生厅	化粪池及私人污水处理系统的卫生许可
民事登记处（Registro Civil）	身份证件、车辆及婚姻状况相关手续

19.4 生活成本与实用须知

• 在同等标准下，住房成本明显低于巴拉斯港或 Frutillar，因为城市土地没有旅游带来的压力。
• 5 月至 9 月间，取暖支出是家庭预算中的重要项目；一栋保温良好的房子很快就能收回成本。
• 由于靠近产地，生鲜食品价格颇具竞争力；进口耐用品受物流影响，往往比圣地亚哥稍贵。
• 城区内的交通以合乘出租车为主，费用低廉、班次密集；若住在乡村地块，自备车辆必不可少。
• 专业服务（专科医生、律师、建筑师、会计师）一应俱全，无需依赖蒙特港或圣地亚哥。

如实解读这片土地。明智的投资决策也需要了解哪些方面存在不足。

22.1 参考资料来源

各领域数据来源13 行

领域	来源
人口与人口结构	国家统计局（INE）——2024 年人口普查，并结合 2017 年人口普查的数据序列
社会指标	2022 年 CASEN 调查（社会发展部，MDS）及家庭社会登记，2025 年 3 月
市镇报告	奥索尔诺市镇统计报告，国会图书馆（BCN）
经济活动	SII 分市镇企业统计，2023 年
市政财政	国家市政信息系统（SINIM），2024 年
教育	MINEDUC 研究中心及教育质量局——SIMCE 2024
乳业与畜牧业	《2024 年乳业指标》，Consorcio Lechero / CIL；ODEPA 及 Fedeleche
医疗卫生	奥索尔诺卫生服务局及 Hospital Base San José 医院；卫生监管局（Superintendencia de Salud）
气候	智利气象局及 Cañal Bajo 气象站的气候数据序列
旅游	SERNATUR 洛斯拉各斯大区分局，以及奥索尔诺市政府的市镇旅游发展规划（PLADETUR）
历史	Memoria Chilena，国家图书馆及奥索尔诺市政府
法规	1980 年 DL 3,516、DFL 458（LGUC）、第 20,283 号法律及第 19,253 号法律；相关机构：SAG、CONAF 及 CONADI
房地产市场	Portalinmobiliario、Chilepropiedades 及 PortalTerreno；Produncan Lands 的直接市场观察

22.2 缩写术语表

本文使用的缩写23 行

缩写	含义
APR	乡村饮用水（Agua Potable Rural）——负责管理乡村地区供水系统的委员会和合作社
BCN	国会图书馆
CASEN	全国社会经济特征调查
CBR	不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces）
CESFAM	家庭卫生中心
CIP	事先信息证明（由 DOM 签发）
CONADI	国家原住民发展公司
DGA	水资源总局
DOM	市政工程局
FCM	市政共同基金——各市政之间的互助再分配机制
IAM	老龄化指数——每 100 名 15 岁以下人口所对应的 60 岁及以上人口数
IDD	人口抚养比——每 100 名劳动年龄人口所对应的被抚养人口数
IPP	市政永久性自有收入
LGUC	《城市规划与建设总法》（DFL 458）
ODEPA	农业研究与政策办公室
PAES	高等教育入学考试
PLADETUR	市镇旅游发展规划
RSH	家庭社会登记
SAG	农牧业局
SAPU	初级急诊服务
SIMCE	教育质量测评系统
SINIM	国家市政信息系统
UF	发展单位（Unidad de Fomento）——随通胀调整的记账单位

22.3 方法说明与时效

• 人口数据来自 2024 年人口普查及其初步结果，可能会根据 INE 正式发布的数据进行调整。
• 房地产市场价格区间为截至 2026 年的参考值，不构成估价。每处房产均需单独评估。
• 鲜奶收购数据来自《2024 年乳业指标》，这是本版截稿时可获得的最新报告，且数据逐年有所变化。
• 本文件不构成法律或税务建议。进行任何交易前，请咨询律师及您的税务顾问。
• 本版截稿日期：2026 年 8 月。建议每年复核第 7、8 和 10 节的各项指标。