巴拉斯港扬基韦湖畔的明珠

巴拉斯港位于何处、建在什么样的土地上，以及为何其土壤如此重要。

3.1 地理位置

巴拉斯港市中心位于南纬 41°19′04″、西经 72°58′58″，海拔 56 m，坐落在扬基韦湖西南岸。距蒙特港 20 km（经 5 号公路约 11 分钟），距圣地亚哥 1,015 km（公路车程约 10 小时）；由于蒙特港同时是洛斯拉各斯大区和扬基韦省的首府，到两个首府的距离相同。

3.2 地形与区位

该市镇包含两种截然不同的地貌单元。城市及其周边坐落在中央谷地（Depresión Intermedia）上，这里填充着冲积、冰川和火山沉积物，掩埋了扬基韦冰期（距今 14 至 35 千年）和圣玛丽亚冰期（距今 132 至 262 千年）的古冰碛。向东，市镇辖区一路攀升至安第斯山脉，分布着卡尔布科火山（2,003 m）、奥索尔诺火山（2,652 m）、Puntiagudo 火山和特罗纳多尔火山（该地区最高峰，3,490 m，与阿根廷共有）等火山锥。活跃的利基涅—奥夫基（Liquiñe-Ofqui）断层是一条长逾 1,000 km 的走滑断裂系统，在 Ensenada 一带穿过市镇东部。

3.3 水文

3.4 土壤

该市镇的土壤主要是火山成因的火山灰土（Andisol）——当地称为 trumao 和 ñadi——形成于全新世沉积的火山灰之上。CIREN 的一项农业土壤研究仅将市镇辖区的 55.2% 划入 II、III、IV、VI、VII 和 VIII 类土地利用能力等级，另有 35.9% 未分类，主要因为这部分属于比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园。最好的土地（II 类和 III 类）集中在湖边的平坦阶地和通往 Ensenada 的公路沿线；适宜林业或需保护的 VI 至 VIII 类土地，则主导着通往卡尔布科火山的坡地和佩特罗韦河谷。总之，该市镇并不适合大规模农业——耕地集中在城市和 Nueva Braunau 周围的狭窄环带——其农村土地大部分适宜林业，从农业意义上说并不具生产性。

• 优势：湖边和通往 Ensenada 公路沿线的平坦阶地拥有全市镇最适宜的土壤（II-III 类），同时也因景观而最具增值潜力。
• 限制：已分类土地中一半以上为林业或保护用地（VI-VIII 类）；城郊典型的“乡村地块（parcela de agrado）”并非耕地，即使销售时常以这种形象包装。
• 风险：当原生林被砍伐用于分割开发时，该市镇的火山土壤极易受到侵蚀，市政府自身也曾公开谴责这一问题（见第 10 节）。
• 对房地产的影响：购买乡村地块前，最好先查询土壤的土地利用能力等级；如果一半面积是只适合林业的坡地，地块大小本身说明不了什么。

温和多雨的气候塑造了移民的建筑风格，如今也决定着旅游日历。

根据柯本气候分类，城市所在的中央谷地属 Cfb 气候——温和湿润、无旱季；据市镇规划条例（PRC）的说明报告，向山区过渡为 Cfc（寒温带多雨）气候，山顶则为 ETH（高山苔原）气候。城区年平均气温为 10.7 °C，在湖泊和海洋的调节作用下，温差较为温和。

过去十年，洛斯拉各斯大区出现了水文变率加大的情况；2025年5月更发生了该地区有记录以来前所未有的事件：一场 EF-1 级龙卷风直接袭击了巴拉斯港市区（见第 5 节），引发了人们对极端天气风险是否正在改变的疑问。

从1853年的德国移民垦殖到2025年的龙卷风：一部关于重建、自然灾害以及身份认同不断交融的历史。

1. 前西班牙时期

   维利切人的土地

   在探险者和移民到来之前，扬基韦湖以南地区居住着维利切人（Huilliche，意为“南方之人”）社群，他们以农耕、捕鱼和石器加工为生。

2. 1853年6月27日

   垦殖法令

   曼努埃尔·蒙特政府下令以欧洲移民开发扬基韦湖南岸。

3. 1853年底

   212 名德国移民抵达

   首批 212 名德国移民在 La Fábrica 登岸，由此开启了欧洲人在湖区的定居史。

4. 1854年2月12日

   巴拉斯港建城

   在曼努埃尔·蒙特政府时期，巴拉斯港正式建立。

5. 1875

   Nueva Braunau 建立

   来自波希米亚和捷克的移民建立了 Nueva Braunau，如今是该市镇人口最多的乡村聚居点。

6. 1885

   巴拉斯港德国俱乐部（Club Alemán de Puerto Varas）

   德国俱乐部（Club Alemán）成立，这一德裔社群机构在 140 年后的今天依然活跃。

7. 1897年10月30日

   获授“Villa”称号

   巴拉斯港依据第 4838 号法令获授“Villa”（镇）称号，以纪念部长安东尼奥·巴拉斯。

8. 1913

   铁路通车

   国家铁路公司（Empresa de los Ferrocarriles del Estado）在今 Gran Hotel 对面启用巴拉斯港火车站。

9. 1915–1918

   圣心教堂（Iglesia del Sagrado Corazón）

   “德国教堂”落成，其设计灵感来自黑森林地区的一座教堂，如今已成为城市地标。

10. 1925年12月30日

    市镇设立

    第 8583 号最高法令正式设立巴拉斯港市镇。

11. 1926年8月17日

    智利最古老的国家公园诞生

    比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园设立，为智利第一座国家公园；其设立源于美国前总统西奥多·罗斯福1913年对该地区的访问。

12. 1960–1961

    瓦尔迪维亚大地震与卡尔布科火山喷发

    有记录以来最强烈的地震（1960年5月）撼动全省，随后卡尔布科火山于1961年喷发。

13. 1968

    扬基韦市镇独立

    第 16,854 号法律将扬基韦市镇从原巴拉斯港县（departamento）中划出。

14. 1992

    历史风貌保护区与 10 处历史古迹

    国家古迹委员会将历史街区（San Ignacio、Estación 和 Costanera）列为历史风貌保护区（Zona Típica），并保护 10 座德国移民时期的住宅和教堂。

15. 2015年4月22–30日

    卡尔布科火山喷发

    喷发主要影响 Ensenada，造成火山碎屑降落和火山泥流。

16. 2025年5月25日

    EF-1 级龙卷风袭击城市

    一场风速高达 178 km/h 的龙卷风造成 375 栋住宅受损（27 栋被毁）、1,086 人流离失所，损失估计超过 $31,000 百万，无人死亡。

17. 2025年7月

    新规划条例生效

    沿用1990年版规划 35 年后，新的市镇规划条例将城市边界扩大到原来的四倍，从 546 公顷增至 2,200 公顷。

在这个市镇，德国传承最为显眼，但并非唯一。

根据2017年人口普查，巴拉斯港 18.5% 的人口自认属于某一原住民族，远高于同一调查中 12.4% 的全国水平。若采用另一种统计口径——家庭社会登记（Registro Social de Hogares，RSH）——2023年6月整个洛斯拉各斯大区的原住民人口比例为 25.7%，全国为 9%；但该市镇并没有经核实的专门 RSH 数据，因此两组数字应视为不同的统计工具，不宜取平均值。

在日常生活中，这种交融更多体现在建筑景观和餐桌上，而非某种单一的官方叙事：一栋德式木瓦外墙的房子可能与一家库兰托餐馆相距仅数米；在地图上，维利切姓氏与 Kuschel、Opitz 或 Hitschfeld 等姓氏并存，后者正是历史风貌保护区内那些遗产住宅的名称来源。

7.1 人口与增长

7.2 年龄结构（2024年人口普查）

最重要的人口现象并不体现在2024年的静态数据中，而在于变化的速度：2017年至2024年间，巴拉斯港 60 岁及以上人口的增幅居整个洛斯拉各斯大区之首（+45.9%），远高于大区平均水平（+30.5%）。这个市镇在增长，而且老龄化速度快于周边市镇。

两次普查之间，巴拉斯港人口增长了 18.8%——接近全国平均水平（5.2%）的四倍——是大区人口扩张最快的地区之一，其动力来自与旅游和远程办公相关的南迁人口。

8.1 贫困与社会指标（CASEN 2022）

按两种衡量标准，巴拉斯港的贫困率都明显低于大区和全国平均水平，这与其高附加值旅游服务经济相符。但有一个值得重视的例外：16.7% 的人生活在缺乏基本服务的家庭中，高于全国的 13.1%——这直接反映出大部分农村地区仍依赖自家水井和尚不完善的农村饮用水（Agua Potable Rural）委员会（见第 13 节）。

8.2 经济活动（SII）与市政财政（SINIM）

企业结构印证了一种典型模式：商业的企业数量最多，但并非就业最多的行业。这一位置属于“农业、林业和渔业”——SII 的这一类别还包括为该市镇农村地区的水产养殖和畜牧业提供的支持服务——申报受雇员工达 6,228 人。

巴拉斯港既不靠牛奶，也不靠三文鱼养殖场本身为生：它靠接待游客，以及为邻近水产养殖业提供所需的技术。

9.1 旅游业

旅游业无疑是巴拉斯港的经济引擎。据当地旅游推广公司统计，该市镇约有 480 家与旅游相关的企业，每年接待约一百万名游客。2022年夏季，以巴拉斯港为中心的“扬基韦湖流域”是智利国内外游客的首选目的地，旅游住宿入住率达 96.9%。位于市镇境内的比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园近年接待游客约 600,000 人次（2021年为 392,000 人次）。

2025年7月，市政府发布了首份旅游发展规划（PLADETUR），规划期至2030年；扬基韦湖旅游利益区（ZOIT）——2021年设立，2025年再延长 4 年——统筹流域内四个市镇的联合推广。

9.2 水产养殖服务与技术

与通常的看法相反，大型三文鱼养殖企业（Mowi Chile、Cermaq）的行政总部设在蒙特港，而非巴拉斯港。落户巴拉斯港的，是该产业中附加值最高的技术服务层：Innovasea 将其办公室和实验室迁至本市并扩大规模；Benchmark Genetics 在此设立智利业务总部；专门研发以植物性原料替代三文鱼养殖中抗生素的 Sudvet/Tecnovax，于2026年从巴拉斯港向挪威和澳大利亚扩展设立办公室。AquaSur 展会——全球规模最大的水产养殖展，2026年展会有 558 家参展商，参观人数创下 30,959 人次的纪录——在巴拉斯港与蒙特港交界处的 La Laja 地区举行。

9.3 其他产业支柱

• 建筑与房地产：过去十年显而易见的增长引擎（价格详情及近期繁荣与回调周期见第 10 节）。
• 商业与专业服务：该市镇企业数量最多的行业（1,559 家），反映出这座城市作为旅游业和各乡村聚居点供应中心的角色。
• 农业与畜牧业：分布在 Nueva Braunau 附近的乡村环带，但远不及大区乳业带中 Río Bueno、奥索尔诺或奥克塔伊港等市镇的分量——这些市镇合计占洛斯拉各斯乳制品产量的 35.5%；严格来说，这并非巴拉斯港具有特色的生产支柱。

10.1 在售房产与房产类型

巴拉斯港的房源集中在三类产品：乡村环带中带或不带湖景的乡村地块（Nueva Braunau、Colonia Río Sur、通往 Ensenada 的 225 号公路沿线），湖滨大道和市中心的新建公寓，以及可直达湖岸的封闭式社区独栋住宅。Portalinmobiliario、Yapo 和本地中介是常用的参考渠道；Produncan 在该市镇也拥有自己的在售房源组合。

10.2 各类房产价格（参考价，2026年9月）

同样面积的地块——5,000 m²，该市镇开发项目中最常见的地块规格——价格可能相差多达四倍，取决于两个变量：是否已建有房屋，以及距市中心有多远。下表列出截至2026年9月当前市场上观察到的价格区间。

2020年至2022年间，市场经历了明显的繁荣——销量增长约 80%，住宅价格一年内最高上涨 25.7%，为2021年底全智利最大涨幅——随后自2023年起出现明显回调：2023年第二季度至2024年第二季度，每 m² 平均价格从 99.88 UF/m² 降至 88.43 UF/m²；到2025年第二季度，市场进入一份专业报告所称的“巩固性衰退”，待售库存需 25.1 个月才能消化，房价收入比达 18.1 年——而蒙特港为 9.43 年。

10.3 决定巴拉斯港房价的因素

一部刚刚将城市边界扩大四倍的规划条例，以及真实存在但范围明确的火山风险。

巴拉斯港沿用1990年版市镇规划条例长达 35 年。共和国总审计署（Contraloría）于2025年5月14日批准了新条例，并于2025年7月22日在《官方公报》（Diario Oficial）上公布：新条例将城市边界从 546 公顷扩大到 2,200 公顷，增至原来的四倍，将事实上早已城市化的城郊环带纳入其中。在以前要求每户至少 5,000 m² 的区域，现在允许分割为 1,000 或 2,500 m² 的地块；所有新的分割开发都必须由开发商负责提供公共道路通道、基础设施、污水管网和饮用水。

该市镇的火山风险并非遥远的假设：在 SERNAGEOMIN 的全国特定风险排名中，卡尔布科火山和奥索尔诺火山分别位列第 3 和第 6。灾害研究在 Ensenada、佩特罗韦河谷以及南部——已属于蒙特港市镇（Correntoso）和奥克塔伊港市镇（Las Cascadas）的毗邻地区——划定了火山泥流扇区。在该研究中，巴拉斯港城区本身并未被列为易受火山泥流或火山碎屑降落影响的区域：风险集中在市镇东部和南部的乡村聚居点。

最重要的遗产保护是1992年设立（2014年扩大）的历史风貌保护区，面积约 13 公顷，横跨 San Ignacio、Estación 和 Costanera 三个片区，保护着 10 处历史古迹——其中包括圣心教堂、Casa Kuschel 和 Casona Alemana。此外还有2021年设立、2025年延期的扬基韦湖旅游利益区（ZOIT），它并不限制建设，但对流域的联合推广和旅游规划具有约束作用。

城市围绕湖滨大道和德式历史老城展开，住宅环带向西和向南扩张，外围还有一圈同属本市镇的乡村聚居点——有些距市区超过 40 km。

这些实用信息很少出现在市镇介绍中，却决定着任何一处房产是否可行。

这个大区最大的旅游市镇至今还没有投入运营的自有公立医院，但已经在建设之中。

巴拉斯港隶属雷隆卡维卫生服务局（Servicio de Salud del Reloncaví），属于“Llanquihue Norte”辖区。目前没有投入运营的自有公立医院：低复杂度住院服务通过与巴拉斯港圣何塞医院基金会（Fundación Hospital San José de Puerto Varas，前身为 Clínica Alemana）签订的协议解决，急诊则由 SAR Puerto Varas（高解决能力急诊服务中心）承担，该中心被 MINSAL 指定为该地区的主要急诊中心。

新的巴拉斯港医院投资逾 $140,000 百万，预计将在本十年末结束目前几乎所有住院都依赖蒙特港的局面。

15.1 中小学教育

2022年，巴拉斯港共有 37 所学校（14 所政府资助私立学校、5 所收费私立学校，没有市立学校），在校学生总数为 11,555 人。“零市立学校”并不意味着没有公立教育：自2021年起，原市立学校改由扬基韦地方公共教育服务局（SLEP）管理，该机构负责巴拉斯港及另外四个市镇的公立教育。

在 SIMCE 2025（全国标准化学业测评）中，巴拉斯港各年级和各科目（4° básico、8° básico 和 II medio，即四年级、八年级和高中二年级）的市镇平均成绩均高于大区平均水平，但表现最好的四所学校全部是收费私立学校。按办学性质划分的差距真实存在且由来已久：在2021年 PSU（大学入学考试）中，该市镇市立学校成绩超过 450 分的比例为 44.8%，而收费私立学校为 95.5%。

15.2 高等教育

巴拉斯港目前没有任何正在运营的大学或专业学院校区。私立的巴拉斯港大学（Universidad de Puerto Varas）曾于2002年至2005年间存在，后因财务困难被高等教育委员会（Consejo Superior de Educación）撤销官方认可；其学生由圣塞巴斯蒂安大学（Universidad San Sebastián）接收。如今，攻读大学学位的学生需依赖蒙特港（洛斯拉各斯大学、南方大学、圣塞巴斯蒂安大学、圣托马斯大学、INACAP）或奥索尔诺的校区。

巴拉斯港首先是通往扬基韦湖流域自然环境最直接的门户：湖水就拍打着城市，从湖滨大道出发，道路通往奥索尔诺火山、比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园和托多斯洛斯桑托斯湖。

比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园依据第 552 号最高法令于1926年8月17日设立，是智利最古老的国家公园：面积 253,780 公顷，由该市镇与山区及阿根廷接壤地带共享，现由新成立的生物多样性与保护区管理局（SBAP）管理。

17.1 道路网络

225-CH 号公路起于巴拉斯港港务监督署（Capitanía de Puerto）旁的 Puerto Chico，终点为海拔 1,020 m 的比森特·佩雷斯·罗萨莱斯边境口岸。巴拉斯港—Ensenada 铺装路段（约 14 km）于1941年12月完工；从 Ensenada 到佩特罗韦，道路变为砾石路。

17.2 机场

主要参考机场为蒙特港的 El Tepual 机场（PMC），距巴拉斯港约 16 km，有航班飞往圣地亚哥、蓬塔阿雷纳斯、奥索尔诺、康塞普西翁和 Balmaceda。

17.3 公路、城市与铁路交通

• 长途汽车站：Tur Bus 设有自营车站；Cruz del Sur 也在此运营。
• 湖上交通：扬基韦湖上有短途观光游船（并非定期点对点航线）；从巴拉斯港推广的国际双体船线路“Cruce Andino”实际上航行于托多斯洛斯桑托斯湖，往返佩特罗韦与 Peulla 之间，前往巴里洛切。
• 铁路：巴拉斯港火车站于1913年启用，2007年停运，二十多年没有客运服务；2025年4月22日重新开放，成为扬基韦—蒙特港列车的停靠站。

18.1 旅游发展

巴拉斯港首份旅游发展规划（PLADETUR）规划期至2030年，经过公众参与程序后于2025年7月发布。扬基韦湖旅游利益区（ZOIT）于2021年设立、2025年延期，统筹巴拉斯港、弗鲁蒂利亚尔、奥克塔伊港和扬基韦的联合推广。

18.2 市镇旅游景点

• 奥索尔诺火山：近乎对称的火山锥，海拔 2,652 m，设有滑雪场并提供向导带领的登山活动。
• 佩特罗韦瀑布：流经火山岩的瀑布，位于比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园内。
• 托多斯洛斯桑托斯湖：通往 Peulla 及阿根廷口岸的历史航线。
• 比森特·佩雷斯·罗萨莱斯国家公园：智利最古老的国家公园，设立于1926年。

18.3 博物馆与文化

• 安东尼奥·费尔默博物馆（德国博物馆）：位于距市区 9 km 的 Nueva Braunau；建于1975年，在一座三层谷仓中收藏着德国移民垦殖时期的物品。
• 历史风貌保护区与遗产住宅：Casa Kuschel、Casa Yunge、Casona Alemana 和圣心教堂，自1992年起均为国家古迹。

18.4 美食

德式糕点是这座城市的美食名片，每年二月第一个星期六在武器广场举办德式果仁蛋糕节。

• Cervecería Bosques 啤酒厂：通往 Ensenada 的公路（225 号公路）km 8.2 处。
• Cervezas Bordelago 啤酒厂：同样位于 225 号公路，通往 Ensenada 的路上。
• Chester Beer 啤酒厂：位于通往弗鲁蒂利亚尔公路旁的 Fundo Molino Viejo 农庄。

18.5 周边自然与户外活动

• 佩特罗韦河漂流：融雪河水流经火山岩河床。
• 奥索尔诺火山及比森特·佩雷斯·罗萨莱斯公园徒步：视季节和火山活动情况，在向导带领下进入。

18.6 节庆活动与传统日历

打算在巴拉斯港生活、而不只是来游玩的人需要了解的信息。

19.1 体育与地方认同

2026年4月12日，巴拉斯港将举办 IRONMAN 70.3，这是智利首个获得 IRONMAN 70.3 授权的赛事：预计将有 1,800 名运动员和 8,000 多名游客到来，经济影响估计为 US$6 至 8 百万。赛道包括在扬基韦湖中游泳 1.9 km（以奥索尔诺火山为背景）、沿湖骑行 90 km，以及沿湖滨大道跑步 21 km。

19.2 商业与日常采购

市内有一座小型购物中心 Mall Paseo Puerto Varas（Grupo Pasmar），内设超市、电影院和溜冰场。正在建设的 Centro Comercial Buena Vista 购物中心（投资 US$14 百万）将引入一家 Unimarc 超市，并创造 80 个长期就业岗位。如需更丰富的购物选择——百货商店、更多零售品牌——仍以蒙特港为参考。

19.3 行政手续办理地点

19.4 生活成本与实用须知

• 2024年，巴拉斯港独栋住宅的平均月租金为 $1,038,734，比蒙特港（$697,544）高出 49%。
• 商业租金同样高于蒙特港：每月 0.4 至 0.7 UF/m²，而邻近的大区首府为 0.2-0.3 UF/m²。
• 巴拉斯港有本地私立医疗机构（Interclínica Puerto Varas）提供专科医疗服务，但高复杂度病例仍转诊至蒙特港。

如实解读这片土地。明智的投资决策也需要了解哪些方面存在不足。

22.1 参考资料来源

22.2 方法说明与数据时效

• 本文件所用的2024年人口普查结果均为 INE 公布的官方数据；部分细分数据（如城乡分布）在本版截稿时尚未公布到市镇层级，因此予以省略，未作估算。
• 该市镇的学校数量在 BCN 市镇统计报告（37 所，2022 年数据）与市政 PLADECO（43 所）之间略有差异；本文采用 BCN 数据，因其为方法说明完备的最新数据。
• 房地产市场价格区间仅供参考，不构成估价。每处房产均需单独评估。
• 本文件不构成法律或税务建议。
• 本版截稿日期：2026年9月。建议每年更新第 7、8 和 10 节的指标，并在规划任何建设项目之前，直接向市政工程局（Dirección de Obras Municipales）确认规划条例的具体规定。