Inflationierter Eigenkapitalbonus in Chile: Was es ist, warum es illegal ist und welche Risiken bestehen

Der sogenannte „inflationierte Eigenkapitalbonus“ hat sich von einer Verkaufsstrategie zu einem kontroversen Thema auf dem Immobilienmarkt entwickelt. Obwohl einige Unternehmen ihn als einen Weg präsentieren, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, wirft seine Anwendung Fragen bezüglich der Auswirkungen auf die Preise, den Wettbewerb und die ordnungsgemäße Bewertung des Kreditrisikos auf.

Der „inflationierte Eigenkapitalbonus“ besteht darin, einen Verkaufspreis zu simulieren, der höher ist als der tatsächliche, um ein größeres Hypothekendarlehen zu erhalten. Wie die Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) angibt, wird der erklärte Wert gegenüber der Bank künstlich erhöht und ein Teil des Eigenkapitals „wird vom Käufer tatsächlich nicht bezahlt“, was einem verdeckten Rabatt und einem höher als vereinbart erklärten Preis entspricht.

In der Praxis einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen Wert (zum Beispiel 100 Millionen Pesos), aber die Bankbewertung liegt höher (zum Beispiel 120 Millionen Pesos). Im Vertrag wird dieser aufgeblähte Betrag festgehalten und die Bank gewährt das Darlehen darauf. Vom erklärten Betrag erhält der Verkäufer nur den vereinbarten Preis (100 M) und die Differenz (20 M) wird verwendet, um das Eigenkapital vorzutäuschen. So finanziert ein Teil des Hypothekendarlehens Kosten für das Eigenkapital, das die Bank nicht genehmigt hat.

Beispiel für Simulation

Echter Vertrag: Verkaufspreis 100 M; aufgeblähte Bewertung: 120 M; Vertrag: 120 M. Wenn die Bank 80 % von 120 M gewährt, beträgt das Darlehen 96 M. Der Verkäufer erhält 96 M von der Bank, und der Käufer zahlt zusätzlich 4 M außerhalb des Vertrages, um die 100 M zu erreichen. Für den Käufer wird das effektive Eigenkapital geringer (in diesem Beispiel von 20 M auf 4 M) oder verschwindet sogar ganz.

Ein Darlehen über 80 % finanziert von 80 M auf 96 M, das heißt, 16 M „zusätzliche Schulden“. Das erhöht die Raten: beispielsweise kann die Rate bei 4 % jährlich und 20 Jahren von ungefähr 606.000 auf 727.000 Pesos monatlich steigen, was im Laufe des Darlehens fast 30 M an Zinsen hinzufügt. Zusammenfassend finanziert der Käufer durch das Aufblähen des Preises Beträge, die er nicht bereitgestellt hat, und der Verkäufer erklärt, einen höheren Betrag verkauft zu haben, als er tatsächlich erhalten hat.

Rechtliche und strafrechtliche Risiken

• Nichtigkeit des Vertrages (Simulation): Die Angabe eines falschen Preises stellt eine vertragliche Simulation dar, die in Chile zur absoluten Nichtigkeit führen kann. Das Bürgerliche Gesetzbuch verbietet die Verwendung von simulierten Verträgen, um die Realität zu verbergen, da ein echter Preis oder eine echte Zustimmung fehlt. Die ADI warnt davor, Verträge ohne Dokumentation aufzublähen, da das als Falschheit und „Straftaten gegen die öffentliche Glaubwürdigkeit“ gewertet werden kann. In der Praxis macht die Simulation den Vertrag von Anfang an objektiv falsch und anfällig für Nichtigkeit.

• Straftat der betrügerischen Kreditvergabe: Das Allgemeine Bankgesetz (Gesetz 18.010) bestraft den Erhalt von Krediten mit falschen Informationen. Artikel 160 legt fest, dass jeder, der Kredite beschafft, indem er falsche oder unvollständige Angaben macht, mit einer Gefängnisstrafe rechnen muss. Das Aufblähen des Preises, damit die Bank mehr finanziert, fällt unter diese Regelung, da die Bank dazu verleitet wird, auf Basis falscher Informationen zu verleihen.

• Verantwortung der Bank: Ein Bankangestellter kann diese Manipulation nicht legalisieren. Nach Vorschrift müssen die Banken das tatsächliche Eigenkapital überprüfen und Rückstellungen gemäß dem tatsächlich finanzierten Betrag bilden. Die CMF fordert Grenzen für das Loan-to-Value (Rundschreiben Nr. 3.573) und Rückstellungen gemäß dem finanzierten Prozentsatz. Eine aufgeblähte Bewertung verzerrt das Loan-to-Value und kann eine Verletzung der Finanzvorschriften darstellen. Wenn die Bank Unregelmäßigkeiten feststellt, kann sie das Darlehen umstrukturieren, zusätzliche Sicherheiten verlangen oder die Transaktion annullieren.

Steuerliche und administrative Risiken

• Falsche Steuererklärung: Der Servicio de Impuestos Internos (SII) berechnet Steuern (MwSt., Einkommensteuer, Beiträge, Kapitalgewinne) auf den im Vertrag angegebenen Wert. Die Aufblähung dieses Wertes führt zu einer falschen steuerlichen Bemessungsgrundlage und der SII kann das Grundstück von Amts wegen zum tatsächlichen Wert bewerten (Steuergesetz, Art. 64, Abs. 6) und zusätzliche Steuern verlangen. Die Einreichung falscher Informationen kann mit Geldstrafen von bis zu 50 % der nicht angegebenen Steuer bestraft werden.

• Notarielle und registrierungsrechtliche Kontrollen: Notare und Grundbuchbeamte überprüfen, ob der Vertrag die Realität des Geschäfts widerspiegelt. Wenn sie Inkonsistenzen finden—überbewertete Bewertungen ohne Rechtfertigung—können sie die Genehmigung oder Eintragung verweigern und in extremen Fällen Unregelmäßigkeiten melden. Auch wenn das „Papier“ in Ordnung zu sein scheint, gibt es Prüfungen, die in der Lage sind, die Transaktion zu erkennen und zu stoppen.

Folgen für Käufer, Verkäufer und Bank

• Käufer: Übernimmt eine höhere Schuld als der tatsächliche Wert der Immobilie, mit überhöhten Raten über Jahre hinweg, was dem Aufbringen des nicht bereitgestellten Eigenkapitals entspricht. Wenn er anschließend verkauft, könnte er weniger als die Schuld erhalten und Verluste erleiden. Darüber hinaus, da er kein echtes Eigenkapital bereitgestellt hat, sinkt der Anreiz, den Kredit zu bedienen, was das Risiko eines Zahlungsausfalls, einer Beschleunigung oder einer Kündigung des Darlehens erhöht, falls die Bank die Unregelmäßigkeit erkennt.

• Verkäufer: Gibt an, zu einem höheren Preis verkauft zu haben, was zu höheren Steuern (Kapitalgewinne oder MwSt.) führen kann und ihn möglicherweise in Gerichtsverfahren oder Prozessen wie Scheidungen aussetzt. Sein scheinbares Vermögen steigt und der SII kann eine Untersuchung wegen mutmaßlichen illegalen Reichtums einleiten. Rechtlich könnte er wegen Simulation zur Verantwortung gezogen werden und steht möglicherweise Klagen des Käufers gegenüber, der die Nichtigkeit fordert.

• Bank: Obwohl sie eine Hypothek über den aufgeblähten Betrag hat, trägt sie ein höheres Kreditrisiko und muss Rückstellungen gemäß einem höheren Loan-to-Value bilden, was zusätzliches Kapital erfordert. Wenn sie die Simulation entdeckt, kann sie die sofortige Rückzahlung des Darlehens verlangen oder dem Kunden zukünftige Kredite verweigern. Zudem kann ihr Ruf und ihr Portfolio betroffen sein.

Legitime Fälle vs Simulation

Es gibt Situationen, in denen der angegebene Wert von dem Handelswert abweicht, ohne dass ein Betrug vorliegt: zum Beispiel, wenn bewegliche Güter ordnungsgemäß bewertet (Möbel oder Haushaltsgeräte) oder wenn der Verkäufer tatsächliche Verbesserungen vom Käufer mit Rechnungen für Arbeiten erhalten hat. Es kann auch vorkommen, dass das Angebot unter der Bankbewertung liegt.

Es ist jedoch erforderlich, dass diese Fälle dokumentiert sind und im Vertrag gerechtfertigt werden. Nicht gültig sind nicht deklarierte Barzahlungen, Rückzahlungen außerhalb des Vertrages oder parallele Vereinbarungen, die einen anderen Eigenkapitalbetrag simulieren. Jedes Engagement dieser Art verletzt das Gesetz, auch wenn es sich um eine gängige Praxis handelt.

Rechtliche Alternativen

Um den Kauf ohne auf den inflationierten Eigenkapitalbonus zurückzugreifen, gibt es formale Optionen:

• Staatliche Wohnsubventionen: Programme des MINVU (DS01, DS19 usw.), die Subventionen für das Eigenkapital oder den Zinssatz für Käufer neuer oder gebrauchter Wohnungen bereitstellen.

• Regulierungsbeschränkte Ergänzungskredite: Zusätzliche Darlehen, die entworfen wurden, um einen Teil des erforderlichen Eigenkapitals zu ergänzen, ohne Betrugsabsicht.

• Wohnleasing: Mechanismus, der Miete mit einem Kaufversprechen kombiniert. Das MINVU fördert Programme, bei denen der Interessierte mit einem Kaufversprechen mietet, monatlich bezahlt und Zugang zu einer staatlichen Subvention erhalten kann, ohne vorherige Ersparnisse zu erfordern; nach Erreichen des Wertes wird der Vertrag formalisiert.

• Dokumentiertes Eigenkapital in Raten: Formell im Vertrag vereinbaren, dass der Käufer das Eigenkapital in Raten, durch ein Brückendarlehen oder Schuldscheine, zahlt; alles sollte eingetragen oder mit klaren Garantien versehen sein.

• Echte Preissenkungen oder Rabatte: Direkte Verhandlungen mit dem Verkäufer über einen niedrigeren Preis führen, um die Simulation des Wertes zu vermeiden.

Fazit

Der inflationierte Eigenkapitalbonus ist kein Vorteil, sondern eine illegale Simulation. Obwohl einige ihn als „finanzielle Lösung“ präsentieren, hat er keine rechtliche Gültigkeit. Seine Nutzung impliziert, den Vertrag zu fälschen und die Beteiligten schweren zivilrechtlichen, steuerlichen und sogar strafrechtlichen Konsequenzen auszusetzen. Dass es üblich ist, legitimiert es nicht: Das Gesetz fordert Transparenz im Immobiliengeschäft. Bei Zweifeln oder Ressourcenbedarf ist es besser, formale Wege (Subventionen, autorisierte Kredite) zu suchen, bevor man riskiert, die Urkunde zu betrügen.