Ein Verkaufsversprechen ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien (dem Verkäufer und dem Käufer), in der sich der Verkäufer verpflichtet, eine bestimmte Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft an einen Käufer zu verkaufen. Diese Vereinbarung wird häufig bei Immobilientransaktionen verwendet und kann als ein Schritt vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags angesehen werden.
Das Verkaufsversprechen umfasst im Allgemeinen die folgenden Elemente:
Identifizierung der Parteien (prominenter Verkäufer und prominenter Käufer):
- Vollständige Namen, RUT, Beruf oder Beschäftigung und Wohnsitz der Parteien: Käufer und Verkäufer.
- Wenn sie im Namen anderer handeln, müssen die Eigenschaft, in der sie handeln, und die entsprechenden Vollmachten angegeben werden.
Beschreibung der Immobilie (Hintergrund der Immobilie):
- Genaue Angaben zu der zu verkaufenden Immobilie, einschließlich Adresse, Gebiet, besondere Merkmale und alle anderen relevanten Informationen.
- Die besonderen Grenzen, die im Grundbuch des zu veräußernden Grundstücks eingetragen sind, werden gekennzeichnet.
- Darin wird der frühere Kauf und Verkauf unter Angabe des Notars, des Datums und der Registernummer vermerkt.
- Schließlich wird auf die aktuellen und früheren Eigentumsrechte an der zu verkaufenden Immobilie verwiesen, wobei die Seite, die Nummer und das Jahr der Eintragung im Grundbuch (Conservador de Bienes Raíces) angegeben werden.
- Die Rolle der Immobilie bei der Bewertung ist angegeben.
Versprechen zu verkaufen, abzutreten und zu übertragen:
- Hier verspricht der prominente Verkäufer, das einzelne Grundstück zu verkaufen, abzutreten und zu übertragen.
- Und der prominente Käufer verspricht, die Immobilie zu dem Preis und in der Art und Weise zu kaufen, wie es später in der Zusage steht.
Preis und Zahlungsbedingungen:
- Der Gesamtpreis des Verkaufs wird in chilenischen Pesos angegeben.
- Die Art der Zahlung wird angegeben: Barzahlung, Ratenzahlung, Hypothekarkredit usw.
- Zahlungsbedingungen, einschließlich Fälligkeitstermine und Ratenhöhe.
- Es wird angegeben, ob es eine Preisanpassung an den Verbraucherpreisindex (Inflation) gibt.
- Es wird angegeben, ob die Immobilie mit einer Anzahlung verkauft wird, d. h. mit einer ersten Anzahlung als Garantie für die Einhaltung der Vereinbarung durch den Käufer oder als Reservierung der Immobilie. Diese Anzahlung kann nicht zurückerstattet werden, wenn der Käufer die in der Verkaufszusage vereinbarten Bedingungen nicht einhält.
Bedingungen und Konditionen:
- Die Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags (escritura de compra venta) ist festgesetzt. Verlängerungen können vorgesehen werden, wenn beide Parteien zustimmen.
- Es wird darauf hingewiesen, dass die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags davon abhängt, dass die Eigentumsurkunden der Immobilie in Ordnung sind und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Zu diesem Zweck übergibt der Verkäufer dem Käufer die Mappe mit den rechtlichen Dokumenten, damit dieser eine Titelstudie durchführen kann;
- Dazu gehören auch alle anderen Bedingungen und Auflagen, die vor dem endgültigen Eigentumsübergang erfüllt werden müssen.
Strafklausel (Sanktionen im Falle der Nichteinhaltung):
- Die Parteien können eine Vertragsstrafe als Entschädigung für Nichterfüllung oder Rücktritt vereinbaren, die in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt.
- Die Parteien können dem Versprechen die Qualität eines “vollstreckbaren Inkassotitels” verleihen, d. h. das Dokument zur Durchsetzung des Verkaufs verwenden, auch wenn eine der Parteien zurücktritt.
Materielle Übergabe der Immobilie:
- Datum und Art der Lieferung der Waren an den Käufer.
- Zustand, in dem es geliefert werden soll (besetzt, unbesetzt usw.).
Besondere Klauseln:
Zusätzliche Klauseln können aufgenommen werden, wenn die Parteien dies für notwendig erachten, zum Beispiel:
- Finanzierungsbedingungen: Hier werden die Bedingungen festgelegt, unter denen der Käufer eine Finanzierung für den Abschluss der Transaktion erhält. Sie können bestimmte Fristen für die Genehmigung von Hypothekendarlehen und die Folgen bei Nichtzustandekommen der Finanzierung enthalten.
- Ausschließlichkeitsklausel: Garantiert, dass der Verkäufer während der Laufzeit der Zusage nicht mit anderen Käufern verhandelt, und bietet dem Käufer eine exklusive Frist für den Abschluss des Geschäfts.
- Klauseln, die sich auf Inspektionen, Reparaturen, rechtliche Beschränkungen oder andere wichtige Aspekte beziehen, die beide Parteien im Vertrag festlegen möchten.
- Klausel über verborgene Mängel: Schützt den Käufer im Falle der Entdeckung verborgener Mängel an der Immobilie nach der Unterzeichnung des Vertrags, wobei die Verfahren für Ansprüche und Lösungen im Einzelnen festgelegt werden.
- Kündigungsklausel: Legt die Bedingungen fest, unter denen jede Partei die Vereinbarung vor der endgültigen Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde kündigen kann.
Formalitäten:
- Die Verkaufszusage muss schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
- Es wird empfohlen, dass er von einem Rechtsanwalt verfasst wird, um seine Rechtsgültigkeit zu gewährleisten.
Lösung von Konflikten:
Die Entscheidung, ob eine Streitigkeit durch ein Schiedsverfahren oder durch ein Gericht beigelegt werden soll, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, z. B. von der Art der Streitigkeit, den Präferenzen der Parteien und den Merkmalen des Gerichts- und des Schiedssystems.
- Schiedsverfahren: Alle auftretenden Schwierigkeiten, Zweifel oder Streitigkeiten werden von einem Schiedsrichter beigelegt. Dieses Verfahren ist vertraulich, der Schlichter kann ein Experte für die strittige Frage sein, es ist teurer, aber die Lösung ist in der Regel schneller als ein Gerichtsverfahren.
- Gerichte: Bei den Gerichten handelt es sich um ein öffentliches Verfahren. Die Richter sind nicht unbedingt Experten für die strittige Frage, was die Qualität ihrer Entscheidung beeinträchtigen kann. Das Verfahren ist in der Regel langsam, aber billiger als ein Schiedsverfahren. Wenn Sie allerdings vor Gericht gehen, können die Kosten hoch sein. Außerdem kann gegen Gerichtsentscheidungen Berufung eingelegt werden, wodurch sich das Verfahren verlängert und die Kosten steigen.
Zusätzliche Elemente, die einbezogen werden können:
- Vom Verkäufer angebotene Garantien für die Ware.
- Möglichkeit des Rücktritts durch den Käufer.
- Mechanismen zur Konfliktlösung.
- Die Immobilie wird ad-corpus, als specie und corpus certain, verkauft, d.h. in dem Zustand, in dem sie sich derzeit befindet.
Das Kaufversprechen ist ein wichtiges Dokument, das die Verpflichtung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer formalisiert und die Grundlage für die Immobilientransaktion bildet. Sobald alle im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen und Fristen erfüllt sind, wird der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet, der die Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer überträgt und der zunächst notariell beglaubigt und anschließend im zuständigen Grundbuchamt (Conservador de Bienes Raíces) eingetragen wird.
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