Dans le monde dynamique du développement rural et de la vente de terres, l’accès légal et rapide est devenu un facteur décisif. À la suite de conflits multiples au sujet du lotus maladroit et de la montée de ce que l’on appelle des « parcelles de plaisir », de nouveaux règlements ont été appliqués pour réglementer les services de transit de manière claire et contraignante. Cet article analyse en profondeur le régime juridique actuel, les exigences de sa constitution et l’impact concret de la loi no 21.458 sur la subdivision des motifs rustiques.
Qu'est-ce qu'une servitude de transit et quand existe-t-elle légalement?
La servitude prédicelle est un droit réel qui taxe un bien au profit d’un autre. En d’autres termes, il permet à une propriété (dominante) de faire un pas pour une autre (serviteur). Mais ce droit n’est pas automatique : il exige qu’un titre constitutif et une inscription au Conservateur immobilier (CBR) soient opposables.
Par conséquent, même si un chemin a été utilisé historiquement, s’il n’y a pas d’enregistrement ou d’écriture en vigueur, il n’y a pas de servitude légale. Cette disposition est expressément énoncée à l ‘ article 882 du Code civil, qui exige le titre de la servitude discontinue telle que le transit. Ni une utilisation immémoriale ni une simple tolérance ne suffisent.
Comment l'existence d'une servitude est-elle vérifiée?
Le moyen le plus sûr est de demander un certificat d’hypothèque et de gravité de la propriété en service dans le CBR. Ce document indique s’il existe une servitude enregistrée. Si elle n’apparaît pas, elle n’existe pas légalement, même si une route est utilisée depuis des années. Dans le domaine des sûretés, la règle s’applique: “Ce qui n’est pas enregistré ne vaut pas pour les tiers.”
Options juridiques en l'absence de servitude enregistrée
Si la propriété n’a pas d’accès ni de servitude formelle, il existe plusieurs alternatives légales :
- Constitution conventionnelle :
Les parties peuvent convenir volontairement d’une servitude de transit. Cette entente doit être traduite en écrit public, puis enregistrée auprès du CBR. Le plan avec les coordonnées et la disposition est obligatoire. - jugement déclaratif ou de reconnaissance:
S’il y a un arrière-plan (comme un ancien titre ou une longue utilisation), la déclaration de servitude peut être requise. Mais sans enregistrement, le procès doit être conclu avec un titre qui permet son enregistrement. - Procès par verrouillage (art. 847 CC):
Si la propriété n’a pas accès au public, une servitude légale de transit peut être exigée, ce qui permet d’indemniser financièrement la propriété du serviteur. Cette servitude doit également être enregistrée pour la validité. - Demande de protection:
Il s’agit d’une mesure de précaution visant à prévenir les coupures arbitraires. Elle ne crée pas de droits permanents et ne génère pas d’enregistrement, mais elle peut rétablir l’accès à titre provisoire.
Loi 21.458: Nouvelle réglementation des subdivisions rurales
Promulguée le 20 juillet 2022, la loi no 21.458 apporte des modifications importantes au décret-loi no 3.516, qui régit la subdivision des terres rustiques. Votre cible ? Veiller à ce que chaque lot résultant ait un accès légal et sécurisé.
Principaux changements:
- Accès obligatoire aux routes publiques ou agricoles.
- Les routes intérieures (servumes ou lots sur le chemin) doivent être gardées au prorata par les propriétaires.
- Les routes projetées sur des avions certifiés par le SAG sont comprises comme des servums de transit automatique.
- Obligation d’enregistrer ces servums dans le CBR.
Cela met fin à l’informel dans l’accès : l’utilisation ou la tolérance ne suffit plus. Chaque subdivision doit prévoir et officialiser l’accès légal, surtout si le lot ne se connecte pas directement à une route publique.
Régularisation et achats : ce que vous devez considérer
Pour les acheteurs ruraux, il est essentiel de vérifier l’accès légal enregistré. La servitude doit être incluse dans l’enregistrement du domaine, sinon l’acheteur devrait exiger sa formalisation comme condition préalable.
Pour les sous-diviseurs, le processus exige maintenant plus de planification :
- Inclure la route dans l’avion certifié par le SAG.
- Inscrivez la servitude au conservateur immobilier.
- Assurer un entretien proportionnel entre les propriétaires.
Dans le cas des anciens lotus sans accès officiel, il est possible de bénéficier de la procédure de régularisation prévue par la loi no 21.234, qui a été prorogée jusqu ‘ en 2030 par la loi no 21.477.
Opinions des experts et suivi
Des études juridiques telles que Dentons et Fontaine & Cia ont indiqué que la loi améliore la sécurité juridique et évite les conflits futurs. Jaime Mayor (Idealex) souligne que maintenant l’accès aux véhicules doit être enregistré et maintenu proportionnellement.
Le Service de l’agriculture et de l’élevage (SAG) joue un rôle de premier plan : il certifie les subdivisions, exige l’accès légal aux plans et peut suspendre les processus s’il détecte les abus urbains. Le Bureau du contrôleur a réaffirmé ses pouvoirs.
Sécurité juridique pour le développement rural
La législation actuelle, complétée par la loi no 21.458, vise à professionnaliser et à régulariser le développement des sols ruraux. Les servumes de transit sont maintenant une composante centrale, et non une formalité facultative.
Pour éviter les problèmes juridiques et protéger votre investissement, vérifiez toujours que le terrain a un accès légal enregistré, et si vous allez subdiviser, planifier l’itinéraire et enregistrer le chemin depuis le début. Dans un marché où la connectivité et la légalité sont de plus en plus appréciées, le respect de ces règles n’est pas seulement une obligation, mais un avantage concurrentiel.
Comment Produncan Lands peut-il vous aider légalement ?
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