L’achat d’une ferme ou d’un terrain dans le sud du Chili est soumis à une procédure juridique rigoureuse. Vous devez tout d’abord trouver un terrain qui réponde à vos besoins en termes d’emplacement, de taille et de services. Il est essentiel de vérifier que le terrain est dûment inscrit au registre des biens immobiliers et qu’il fait l’objet d’une évaluation fiscale. Pour ce faire, demandez au vendeur le certificat de propriété en vigueur, qui atteste que la propriété est enregistrée à son nom. Vérifiez également que le terrain n’est pas grevé d’hypothèques, de charges ou d’interdictions, en demandant les certificats d’hypothèque et d’interdiction d’aliéner au registre foncier.
Inspection physique du champ
Une fois que vous avez choisi le champ ou le terrain qui vous intéresse, il est essentiel de procéder à une inspection sur place. Au cours de cette visite, vérifiez soigneusement l’état des voies d’accès, l’existence de droits de passage, la disponibilité de l’eau et de l’électricité, ainsi que la situation des bâtiments, le cas échéant. Dans les zones rurales du Chili, il est fréquent que les bâtiments ne disposent pas d’une réception municipale définitive ou d’installations formelles d’eau ou d’électricité. Cela ne constitue pas un obstacle juridique à l’achat et à la vente de la propriété, mais il est important d’en tenir compte lors de l’évaluation de l’utilisation potentielle et prévue de la propriété. Vérifiez également que les limites et la superficie coïncident avec le certificat de propriété, le plan enregistré au cadastre et le numéro d’identification fiscale. Vérifiez également s’il existe des cultures, des forêts indigènes ou d’autres caractéristiques agricoles nécessitant des autorisations spéciales. Cette analyse vous permettra de confirmer que le terrain répond à vos attentes et ne présente pas de problèmes cachés.
Offre et promesse de vente
Si tras la inspección deseas comprar, formaliza tu oferta por escrito (reserva o carta oferta) al vendedor indicando el precio y condiciones. Si ambos acuerdan, el siguiente paso es firmar la promesa de compraventa. Este contrato previo se firma idealmente ante notario para reservar la propiedad a tu favor. En la promesa se deben estipular puntos clave como el precio final, el pie o financiamiento, plazos para firmar la escritura, y multas por incumplimiento. Por ejemplo:
- Precio y forma de pago: se detalla el monto total, el pie entregado y si usarás crédito hipotecario.
- Plazos: fecha límite para formalizar la escritura ante notario.
- Garantías y multas: se acostumbra a dejar cheques en custodia notarial (del comprador y vendedor) como garantía, con instrucciones claras de multa si una parte desiste sin motivo.
Cette étape vous offre une sécurité : le bien est retiré du marché pendant que vous attendez de rassembler les documents. En général, chaque partie paie 50 % des frais de notaire de la promesse (environ 1,5-2 UF chacun).
Étude des titres
Une fois la promesse signée, votre avocat ou votre représentant entame la recherche du titre de propriété. Il s’agit de passer en revue tout l’historique juridique du bien (généralement jusqu’aux dix dernières années) afin de s’assurer que le vendeur peut effectivement le transférer sans charges cachées. Les principaux documents sont obtenus auprès du Conservador (certificat de propriété en vigueur, hypothèques, charges, interdictions, actes antérieurs, entre autres) et d’autres organismes (certificat d’évaluation fiscale du SII, paiement des impôts, certificat du CONADI, SERNAGEOMIN, entre autres). En ce qui concerne les terres rurales, une attention particulière est accordée à la vérification du lotissement du SAG (inscription du plan approuvé au registre foncier) et à l’existence de droits d’eau ou de servitudes.
L’étude du titre de propriété garantit qu’il n’y aura pas de surprises juridiques (saisies, dettes, fraudes) lors de la signature de l’acte. Elle coûte généralement entre 4 et 6 UF en moyenne (environ 160 000-240 000 CLP), bien qu’elle puisse augmenter considérablement en fonction de la complexité du terrain. Il est généralement payé par l’acheteur, car c’est lui qui a besoin de la garantie de la légalité de l’achat.
Acte public et enregistrement
Une fois la recherche de titres terminée, l’acte de vente est rédigé. Dans la même étude notariale où la promesse a été signée (ou dans une autre étude notariale agréée), l’acheteur et le vendeur signent l’acte public final, qui constitue le contrat d’achat définitif. Cet acte précise à nouveau le prix de vente, la description légale du terrain et l’identité des deux parties. Une fois l’acte signé, le notaire envoie électroniquement la copie au conservateur des biens immobiliers (Conservador de Bienes Raíces).
Ce dernier enregistre la vente et l’achat dans le registre foncier. L’enregistrement prend environ cinq jours ouvrables, mais peut prendre jusqu’à un mois. Après l’enregistrement, l’acheteur est légalement reconnu comme propriétaire. Enfin, l’acheteur reçoit le titre de propriété (certificat de propriété) à son nom et la possession physique du terrain (les clés, le cas échéant) lui est remise. À partir de ce moment, la vente est conclue et le terrain vous appartient à toutes fins utiles.
Coûts associés
Lors de la planification de l’achat, il faut tenir compte des coûts opérationnels typiques :
- Étude de titres : environ 4 à 6 UF, voire davantage selon la complexité du bien.
- Frais notariaux (promesse et acte de vente) : pour la promesse de vente, il est courant de facturer entre 1,5 et 2 UF par partie (partagés entre vendeur et acheteur). Pour l’acte définitif, les honoraires du notaire se situent généralement entre 3 et 5 UF, bien que cela puisse varier selon le notaire et la valeur du terrain.
- Inscription au Conservateur : équivaut à 0,2 % du prix d’achat (avec un plafond d’environ CLP $264 200 au total). Ces frais sont à la charge de l’acheteur et sont réglés lors de l’inscription de l’acte.
- Autres frais : en cas de financement hypothécaire, il existe un impôt sur les timbres et papiers d’environ 0,8 % du montant du crédit. S’y ajoutent éventuellement les honoraires d’avocat pour l’acte et, le cas échéant, la commission de l’agent immobilier (généralement 2 % à 3 % + TVA du prix de vente, bien que cela fasse l’objet d’un accord séparé).
Ces montants sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon la commune et les conditions de négociation. Dans tous les cas, il est conseillé de les inclure dès le départ dans votre budget.
En résumé, le processus consiste à rechercher le terrain idéal, l’inspecter et présenter une offre formelle ; ensuite, signer une promesse devant notaire, réaliser l’étude de titres puis, finalement, signer l’acte définitif et l’inscrire au Conservateur. Chacune de ces étapes nécessite de rassembler des documents (certificats du Conservateur, documents du SII, autorisations du SAG, etc.) et d’assumer certains frais administratifs. En suivant ces étapes avec un accompagnement juridique adéquat, vous vous assurerez que l’achat de votre terrain dans le sud du Chili se réalise de manière transparente et sécurisée.
Acheter un terrain ou une parcelle dans le sud du Chili est un processus qui combine des aspects juridiques, techniques et pratiques. Connaître les étapes et les coûts impliqués est essentiel pour prendre des décisions éclairées et éviter des problèmes futurs. Dans ce parcours, Produncan Lands peut vous accompagner de manière intégrale, en offrant conseil et gestion à chaque étape, afin que votre investissement soit sûr et fluide.
