La proposition qui pourrait réduire à 5% les impôts pour les investisseurs en DFL 2

Résumé exécutif : Le projet "Reconstrucción Nacional" propose que les revenus locatifs des logements DFL 2 (économiques, jusqu'à 90 m²) —à partir du troisième logement possédé par un contribuable— paient un impôt unique de 5% sur le revenu brut, au lieu du régime général qui peut aujourd'hui atteindre 35-40%. Cela s'appliquerait tant aux personnes physiques qu'aux entreprises. De plus, il est proposé d'exonérer de TVA pendant 12 mois la vente de logements neufs. Les deux premiers logements DFL2 conservent leur exonération actuelle sans changement. (Note : le projet est en phase de discussion législative ; les chiffres et pourcentages cités correspondent à la proposition telle qu'elle a été diffusée jusqu'à la date de cette analyse et peuvent varier pendant sa procédure).

1. Qu'est-ce que les logements DFL 2 et quel est leur régime actuel ?

Les logements DFL 2 sont des biens résidentiels de jusqu'à 140 m² construits, définis dans le Décret avec Force de Loi N°2 de 1959 concernant le Plan de Logement. Ils bénéficient de plusieurs avantages fiscaux :

• Location : les revenus qu'ils génèrent sont considérés comme "non constitutifs de revenu" pour les personnes physiques, c'est-à-dire qu'ils ne paient pas d'Impôt Global Complémentaire (IGC) ni d'Impôt de Première Catégorie.
• Imposition territoriale (contributions) : exonérées pendant 10 à 20 ans, selon la taille du logement.
• Plus-value lors de la vente : n'a pas d'exonération spéciale ; impose selon le régime général (Art. 17 N°8 lettre b de la Loi sur le Revenu), ce qui signifie dans la pratique un taux de 10% si la propriété est vendue après un an, ou des taux plus élevés si la vente a lieu avant.
• TVA en cas d'achat : la vente de logements neufs paie une TVA de 19% (à la charge de l'acheteur) ; la vente de logements anciens, après 36 mois de la première acquisition, est exonérée.

Limite en vigueur : depuis la Loi 20.455 (2010), ces avantages sont restreints aux personnes physiques et à un maximum de deux logements par personne. À partir du troisième logement DFL2, le revenu locatif cesse d'être exonéré et s'intègre au revenu global du contribuable, imposé au taux marginal de l'IGC (qui peut atteindre 35-40% pour des revenus élevés).

Impôt	Régime en vigueur pour DFL2
IGC par location	Exonéré jusqu'à 2 logements (personnes physiques). À partir du 3ème logement, impose selon le taux de l'IGC.
Impôt de 1ère Catégorie	Personnes physiques exonérées (2 logements) ; ne s'applique pas aux entreprises, qui n'accèdent pas aujourd'hui à cet avantage.
Plus-value lors de la vente	Régime général (10% si la vente a lieu après un an ; taux plus élevé si c'est avant). Pas d'exonération spéciale, sauf pour les contrats de leasing.
Imposition territoriale	Exonéré pendant 10-20 ans selon la taille.
TVA en cas d'achat	Logement neuf : 19% (à la charge de l'acheteur). Logement ancien (+36 mois) : exonéré.
Limite des avantages	Seulement pour les personnes physiques ; maximum 2 logements DFL2 par personne.

2. Que propose le projet

• Impôt unique de 5% sur la location, à partir du troisième logement : les revenus locatifs des logements DFL2 de jusqu'à 90 m² paieraient 5% sur le revenu brut à partir de la troisième propriété possédée par un même contribuable. Cela s'appliquerait tant aux personnes physiques qu'aux entreprises —une nouveauté, car aujourd'hui les sociétés n'accèdent pas aux avantages DFL2. Les deux premiers logements conservent le régime d'exonération actuel.
• Restriction de taille : le bénéfice est limité aux logements de jusqu'à 90 m² construits, un seuil inférieur au 140 m² que prévoit la définition classique de DFL2.
• Exonération temporaire de TVA : pendant 12 mois, les ventes de logements neufs seraient exemptes de la TVA de 19%. Le ministère des Finances estime que cela pourrait se traduire par une baisse de prix de 6% à 7%, bien que l'impact net soit souvent moindre en raison des crédits d'impôt déjà utilisés par les promoteurs immobiliers.
• Plus-value : le projet ne précise pas un traitement distinct pour la plus-value lors de la vente de logements DFL2. On suppose donc qu'il suivrait le régime général en vigueur, sauf si la procédure législative incorpore des changements supplémentaires.
• Autres ajustements : suppression de l'exonération des contributions pour les personnes âgées dans leur première maison et réductions progressives de l'Impôt de Première Catégorie (IDPC) pour les entreprises.

3. Arguments en faveur

• Meilleur incitatif à l'investissement : en remplaçant les taux marginaux allant jusqu'à 35-40% par un taux fixe de 5% à partir du troisième logement, la charge fiscale des personnes investissant dans plusieurs biens locatifs est considérablement réduite, ce qui, en théorie, libère du capital pour de nouveaux achats.
• Plus d'offre et de constructions : des coûts fiscaux moindres pourraient rendre plus viables davantage de projets de logements économiques, tandis que l'exonération de TVA pendant 12 mois vise à accélérer la vente des stocks de logements neufs non vendus.
• Effet possible sur l'emploi : une reprise dans la construction aurait un effet indirect sur l'emploi dans ce secteur.
• Plus d'équité entre les types d'investisseurs : actuellement, les entreprises n'accèdent pas aux avantages DFL2 et paient 27% (IDPC) plus d'autres impôts finaux ; sous la proposition, elles pourraient opter pour le taux de 5%, s'alignant ainsi sur les investisseurs personnes physiques.

4. Critiques et risques

• Bénéfice concentré : la mesure favorise exclusivement ceux qui possèdent trois logements DFL2 ou plus —un groupe restreint—, et n'impacte pas directement l'accès à la propriété pour la majorité des ménages, qui disposent de 0 ou 1 bien.
• Moins de recettes fiscales : en remplaçant des taux marginaux plus élevés par un taux fixe de 5%, l'État perçoit moins de recettes par ce biais, ressources qui pourraient aujourd'hui être allouées à d'autres programmes.
• Risques d'optimisation fiscale : en étendant le bénéfice aux entreprises, un investisseur pourrait créer une société dédiée à la location de DFL2 pour être imposé à 5% au lieu des 27% d'impôt sur les sociétés plus les impôts finaux, générant un écart par rapport aux autres contribuables.
• Effet modéré sur les prix : bien que le gouvernement projette une baisse de 6-7% sur les prix des logements neufs grâce à l'exonération de TVA, plusieurs économistes estiment que la transmission réelle au prix final est souvent inférieure, compte tenu de la structure des crédits d'impôt du secteur.
• Complexité fiscale accrue : un régime spécial supplémentaire est introduit dans le système fiscal immobilier, ce qui pourrait rendre le contrôle plus complexe et laisser place à des structures sociétales spécialement conçues pour accéder au bénéfice.

5. Exemples numériques

⚠️ Important : ces exemples sont illustratifs et simplifient l'application réelle de la loi (tranches de l'IGC, déductions, etc.). On considère un contribuable personne physique dans la tranche supérieure (~35% marginal). Le revenu indiqué correspond uniquement aux revenus du troisième logement et au-delà —pas à la somme des trois propriétés—, puisque les deux premiers restent exonérés dans les deux scénarios.

Impôt sur les revenus locatifs (seulement le(s) logement(s) à partir du 3ème) :

Revenu annuel imposable	Impôt actuel (≈35%)	Impôt proposé (5%)	Économie
$12.000.000	~$4.200.000	$600.000	~$3.600.000
$30.000.000	~$10.500.000	$1.500.000	~$9.000.000
$50.000.000	~$17.500.000	$2.500.000	~$15.000.000

Impôt sur plus-value lors de la vente (régime général en vigueur, vente après 1 an ; la colonne "5%" est une projection hypothétique non confirmée dans le projet, incluse uniquement à titre de référence) :

Plus-value de vente	Impôt en vigueur (10%)	Impôt hypothétique (5%, non confirmé)
$10.000.000	$1.000.000	$500.000
$50.000.000	$5.000.000	$2.500.000

Si la vente a lieu avant un an, le taux en vigueur peut atteindre jusqu'à 40%, élargissant encore plus l'écart par rapport au scénario hypothétique.

Conclusion des exemples : l'économie fiscale est proportionnellement plus importante pour ceux qui paient aujourd'hui des taux marginaux élevés sur leurs revenus locatifs à partir du troisième logement. Pour ceux qui possèdent un ou deux logements DFL2, il n'y a aucun changement : l'impôt reste nul dans les deux régimes.

6. Comment l'IVA et la plus-value fonctionnent aujourd'hui

• IVA sur les logements neufs : l'acheteur assume généralement un IVA de 19%, que le promoteur immobilier répercute après avoir déduit le crédit fiscal déjà utilisé dans la construction (matériaux, terrain, etc.). C'est pourquoi l'impact net sur le prix final est souvent inférieur au 19% nominal. La proposition supprime cette TVA pendant 12 mois pour les logements neufs.
• IVA sur les logements anciens : généralement exonéré, tant que le délai de 36 mois entre l'acquisition initiale et la revente est respecté.
• Plus-value lors de la vente : sans exonération spéciale pour DFL2 (sauf contrats de leasing). Imposé à 10% si la vente a lieu après un an suivant l'acquisition, ou jusqu'à 40% si c'est avant. Le projet ne modifie pas ce point.

7. Conclusions et recommandations

Le projet propose un équilibre entre incitations à l'investissement immobilier et maintien d'une certaine couverture sociale, mais son impact réel est limité : il ne bénéficie qu'à ceux qui possèdent déjà trois logements DFL2 ou plus, un groupe minoritaire d'investisseurs. Pour l'acheteur ou le locataire moyen, le changement direct est limité, sauf pour le possible effet sur les prix résultant de l'exonération de TVA.

Recommandations selon le profil :

• Propriétaires avec 1 ou 2 logements DFL2 : sans changement. Ils peuvent continuer à déclarer leurs locations comme des revenus non constitutifs de revenu.
• Propriétaires avec 3 logements DFL2 ou plus : il est conseillé d'évaluer le nouveau régime de 5% pour les revenus à partir du troisième logement, surtout si leur taux marginal d'IGC est élevé. Il vaut également la peine d'analyser s'il est préférable de réorganiser la détention des propriétés sous une société, étant donné que le projet étendrait le bénéfice aux personnes morales —bien que cela doive être évalué au cas par cas avec un conseiller fiscal.
• Acheteurs de logements neufs : l'exonération temporaire de TVA (12 mois) représente une opportunité d'économie réelle sur le coût d'acquisition.
• Vendeurs de DFL2 : étant donné que le projet ne modifie pas le traitement de la plus-value, il est toujours recommandé de reporter la vente au-delà d'un an pour profiter du taux de 10% au lieu de jusqu'à 40%.

Dans un contexte de ralentissement du secteur immobilier et de pénurie de logements, la proposition vise à réactiver l'investissement résidentiel par des incitations fiscales ciblées. Sa forme finale dépendra de la discussion législative, c'est pourquoi les propriétaires, investisseurs et acheteurs devraient suivre de près son évolution avant de prendre des décisions basées sur ses dispositions actuelles.

Note méthodologique : cet article résume une proposition législative en discussion. Les pourcentages, montants et délais cités correspondent à la version du projet connue à la date de cette analyse et sont sujets à changement pendant sa procédure au Congrès. Il est conseillé de vérifier l'état à jour du projet et de consulter un conseiller fiscal avant de prendre des décisions d'investissement.