在智利，膨胀首付款奖金：什么是，为什么是非法的，以及其风险

所谓的“膨胀首付款奖金”已经从一种商业策略变成了房地产市场上一个有争议的话题。尽管一些公司将其视为便利购房的途径，但其使用引发了关于对价格、竞争和信用风险评估的影响的质疑。

“膨胀首付款奖金”的实质是在模拟一个高于实际的销售价格，以获得更高的房贷。根据房地产开发商协会（ADI）的说法，向银行声明的价值被人为地提高，而部分首付款“并未真正由买方支付”，这相当于隐蔽折扣和声明的价格高于约定的价格。

在实践中，买家和卖家达成一个值（例如1亿比索）的协议，但银行评估更高（例如1.2亿比索）。在契约中记录的是这一膨胀的金额，而银行则根据它提供贷款。从声明金额中，卖家只收到约定的价格（1亿比索），而差额（2000万比索）则用于伪装首付款。因此，部分房贷最终资助了银行未获批准的首付款成本。

模拟示例

实际协议：销售价格1亿比索；膨胀估价：1.2亿比索；契约：1.2亿比索。如果银行给予80%的贷款，贷款为9600万比索。卖家从银行获得9600万比索，买家在契约外额外支付400万比索，补足1亿比索。因此，对买方而言，实际的首付款减少（在此示例中，从2000万比索降至400万比索），甚至可能消失。

按80%融资的贷款从资助8000万比索增加至9600万比索，即“额外债务”1600万比索。这提高了分期付款：例如，以年利率4%和20年期，分期付款可能从大约606,000比索上升至727,000比索，贷款期间累积近3000万比索的利息。总而言之，通过抬高价格，买方资助了未支付的金额，卖方声明的销售金额高于实际收到的金额。

法律和刑事风险

• 合同无效（模拟）：声明虚假价格构成合同模拟，在智利可能导致绝对无效。民法禁止使用模拟合同来隐瞒现实，因为缺乏实际的价格或同意。ADI警告称，在没有文档支持的情况下抬高合同可能构成虚假和“违反公共诚信的罪”。在实践中，模拟使合同从一开始就客观上是虚假的，易受无效影响。

• 诈骗获得贷款罪：总银行法（法第18.010条）惩罚以虚假信息获得贷款。其第160条规定，提供虚假或不完整数据以获得贷款者，可能面临监禁。抬高价格以使银行提供更多贷款符合这一条款，因为这是在诱导银行基于虚假信息进行贷款。

• 银行责任：银行工作人员不能合法化这种行为。根据规定，银行必须核实实际首付款并按照实际融资价值进行准备。金融市场委员会（CMF）要求贷方价值比（Circular N°3.573）的限制，并根据融资比例进行准备。膨胀的评估扭曲了贷方价值比，可能构成对金融法规的违反。如果银行发现不合规之处，可能重组贷款、要求额外担保或撤销交易。

税务和行政风险

• 不正确的税务申报：内部税务局（SII）根据契约中声明的价值计算税款（增值税、所得税、税费、资本利得）。膨胀该价值产生虚假的应税基础，SII可以根据实际价值对物业进行职权评估（税法第64条第6项）并要求额外税款。提交虚假信息的文件可能面临罚款，最高可达未申报税款的50%。

• 公证和登记检查：公证人和不动产登记员会核实契约是否真实反映交易。如果发现不一致——未能合理化的高估，他们可能会拒绝授权或登记，并在极端情况下举报不合规情况。尽管“文件”看似正常，但仍然存在能够识别和阻止交易的审核。

买方、卖方和银行的后果

• 买方：承担高于物业实际价值的债务，分期付款多年膨胀，等同于资助未支付的首付款。如果售出后，可能会收到低于应付金额的款项并遭受损失。此外，由于未支付真实的首付款，减少了履行贷款的动力，这增加了逾期、加速或贷款取消的风险，如果银行发现不合规。

• 卖方：声明已经以高于约定的价格出售，这可能导致更高的税费（资本利得税或增值税），并可能在诉讼或离婚等过程中遭到索赔。其表面财富增加，SII可能调查其潜在的非法致富。法律上可能因模拟行为承担责任，并面临买方索赔无效的诉讼。

• 银行：尽管对膨胀的金额有抵押权，但承担更高的信用风险，必须按更高的贷方价值进行准备，这要求额外的资本。如果发现模拟，可能要求提前还款或禁止客户进行未来的贷款。此外，其声誉和贷款组合可能受到影响。

合法案例与模拟

有些情况下，声明的价值与市场价值存在差异而未构成欺诈：例如，当包括合法评估的动产（家具或电器）或出售时卖方对买方进行了实际改善并有工程发票时。也可能发生报价低于银行评估的情况。

然而，这些情况必须有文档记录并在契约中加以证明。未申报的现金支付、合同之外的退款或模拟不同首付款的平行协议无效。任何此类承诺均违反法律，即使这是一种常见做法。

合法替代方案

为了在不使用膨胀首付款奖金的情况下便利购买，存在正式的选择：

• 国家住房补贴：由MINVU（DS01、DS19等）提供的程序，向新建或二手房购房者提供首付款或利率补贴。

• 受监管的补充贷款：旨在补充部分首付款所需的额外贷款，没有模拟目的。

• 住房租赁：将租赁与销售承诺相结合的机制。MINVU推广项目，申请人以销售承诺方式租赁、每月支付并可以获得国家补贴，无需提前储蓄；完成房款后正式签署契约。

• 正式记录的分期付款首付款：在合同中正式约定买方将以分期付款的方式支付首付款，通过过渡贷款或本票，所有内容都有清晰的登记或担保。

• 实际的价格折扣或减免：直接与卖方谈判较低的价格，避免模拟价值。

结论

膨胀首付款奖金不是一种福利，而是一种非法模拟。尽管有人将其视为“财务解决方案”，但其缺乏法律效力。使用它意味着伪造合同，使各方面临严重的民事、税务，乃至刑事后果。普遍性并不使其合法化：法律要求房地产交易的透明性。若有疑问或需要资金，寻找正式途径（补贴、授权贷款）是优于冒险欺诈契约的选择。