Bono d'apport fictif au Chili : qu'est-ce que c'est, pourquoi est-il illégal et quels sont ses risques

Le dénommé "bono pie inflado" est passé d'une tactique commerciale à un sujet polémique sur le marché immobilier. Bien que certaines entreprises le présentent comme un moyen de faciliter l'accès à la propriété, son utilisation suscite des questions quant à son impact sur les prix, la concurrence et l'évaluation correcte du risque de crédit.

Le "bono pie inflado" consiste à simuler un prix de vente supérieur au réel pour obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. Comme l'indique l'Association des Développeurs Immobiliers (ADI), la valeur déclarée à la banque est artificiellement augmentée et une partie de l'apport "n'est pas réellement payée par l'acheteur", ce qui équivaut à un rabais dissimulé et à un prix déclaré supérieur à celui convenu.

En pratique, l'acheteur et le vendeur s'accordent sur une valeur (par exemple, 100 millions de pesos), mais l'évaluation bancaire est plus élevée (par exemple, 120 millions de pesos). Dans l'acte, ce montant gonflé est inscrit et la banque accorde le crédit sur ce montant. Du montant déclaré, le vendeur ne reçoit que le prix convenu (100 M) et la différence (20 M) est utilisée pour simuler l'apport. Ainsi, une partie du crédit hypothécaire finance des coûts de l'apport que la banque n'a pas autorisés.

Exemple de simulation

Accord réel : prix de vente 100 M ; évaluation gonflée : 120 M ; acte : 120 M. Si la banque accorde 80 % de 120 M, le crédit est de 96 M. Le vendeur reçoit 96 M de la banque et l'acheteur paie 4 M supplémentaires en dehors de l'acte, complétant les 100 M. Pour l'acheteur, l'apport effectif est réduit (dans cet exemple, de 20 M à 4 M) ou même disparaît.

Un crédit à 80 % passe de financer 80 M à 96 M, c'est-à-dire 16 M de "dette supplémentaire". Cela augmente les mensualités : par exemple, à 4 % par an et sur 20 ans, la mensualité peut passer d'environ 606 000 à 727 000 pesos, ajoutant près de 30 M d'intérêts tout au long du crédit. En résumé, en gonflant le prix, l'acheteur finance des montants qu'il n'a pas apportés et le vendeur déclare avoir vendu pour un montant supérieur à celui réellement reçu.

Risques légaux et pénaux

• Nullité de contrat (simulation) : Déclarer un prix faux constitue une simulation contractuelle, qui au Chili peut être cause de nullité absolue. Le Code Civil interdit d'utiliser des contrats simulés pour cacher la réalité, car il manque un prix ou un consentement réel. L'ADI avertit que gonfler des contrats sans preuve documentaire peut constituer une fausse déclaration et "des délits contre la foi publique". En pratique, la simulation rend le contrat objectivement faux dès son origine et vulnérable à la nullité.

• Délit d'obtention frauduleuse de crédit : La Loi Générale des Banques (Loi 18.010) pénalise l'obtention de crédit avec des informations fausses. Son article 160 stipule que quiconque obtient des crédits en fournissant des données fausses ou incomplètes encourt une peine de prison. Gonfler le prix pour que la banque finance davantage s'inscrit dans cette figure, car cela induit la banque à prêter sur des bases fausses.

• Responsabilité de la banque : Un employé bancaire ne peut pas légaliser cette manœuvre. Par régulation, les banques doivent vérifier l'apport effectif et provisionner selon la valeur réelle financée. La CMF exige des limites de loan-to-value (Circular N°3.573) et des provisions selon le pourcentage financé. Une évaluation gonflée déforme le loan-to-value et peut constituer une infraction à la réglementation financière. Si la banque détecte des irrégularités, elle peut restructurer le crédit, exiger des garanties supplémentaires ou annuler l'opération.

Risques fiscaux et administratifs

• Déclaration fiscale incorrecte : Le Service des Impôts Internes (SII) calcule les impôts (TVA, impôt sur le revenu, contributions, plus-values) sur le montant déclaré dans l'acte. Gonfler ce montant génère une base imposable fausse et le SII peut évaluer d'office le bien à sa valeur réelle (Code Fiscal art. 64, inc. 6°) et exiger des impôts supplémentaires. Présenter des documents avec des informations fausses peut être sanctionné par des amendes, allant jusqu'à 50 % de l'impôt omis.

• Contrôles notariaux et d'enregistrement : Notaires et Conservateurs de Biens Immobiliers vérifient que l'acte reflète la réalité de la transaction. S'ils trouvent des incohérences—des évaluations surévaluées sans justification—ils peuvent nier l'autorisation ou l'inscription et, dans les cas extrêmes, signaler des irrégularités. Bien que "le document" paraisse en règle, des contrôles capables de détecter et d'arrêter la transaction existent.

Conséquences pour l'acheteur, le vendeur et la banque

• Acheteur : Assume une dette supérieure à la valeur réelle du bien, avec des mensualités gonflées pendant des années, équivalant à financer l'apport qu'il n'a pas fourni. S'il revend après, il peut recevoir moins que ce qu'il doit et subir des pertes. De plus, en ne fournissant pas un apport réel, cela diminue l'incitation à respecter le crédit, augmentant ainsi le risque de défaut, de résiliation ou d'annulation du prêt si la banque détecte l'irrégularité.

• Vendeur : Déclare avoir vendu à un prix supérieur à celui convenu, ce qui peut générer des impôts plus élevés (plus-values ou TVA) et l'exposer à des réclamations dans des procès ou dans des procédures comme des divorces. Son patrimoine apparent augmente et le SII peut enquêter sur un présumé enrichissement illégal. Légalement, il pourrait être tenu pour responsable de simulation et faire face à des poursuites de l'acheteur qui réclame la nullité.

• Banque : Bien qu'elle dispose d'une hypothèque sur le montant gonflé, elle assume un risque de crédit plus élevé et doit provisionner selon un loan-to-value plus élevé, ce qui exige du capital supplémentaire. Si elle détecte la simulation, elle peut exiger le remboursement anticipé du crédit ou interdire au client d'obtenir des prêts futurs. De plus, sa réputation et son portefeuille pourraient en pâtir.

Cas légitimes vs simulation

Il existe des situations où le montant déclaré diffère du commercial sans qu'il y ait fraude : par exemple, lorsque des biens meubles dûment valorisés (meubles ou appareils électroménagers) sont inclus ou lorsque le vendeur a reçu des améliorations réelles de l'acheteur avec facture de travaux. Il peut également arriver que l'offre soit inférieure à l'évaluation de la banque.

Cependant, ces cas doivent être documentés et justifiés dans l'acte. Les paiements en espèces non déclarés, les remboursements en dehors du contrat ou les accords parallèles simulant un apport différent ne sont pas valables. Tout engagement de ce type contrevient à la loi, même si c'est une pratique courante.

Alternatives légales

Pour faciliter l'achat sans recourir au bono pie inflado, il existe des options formelles :

• Subventions au logement d'état : programmes du MINVU (DS01, DS19, etc.) qui offrent des subventions pour l'apport ou le taux d'intérêt pour les acheteurs de logements neufs ou usagés.

• Crédits complémentaires régulés : prêts supplémentaires conçus pour compléter une partie de l'apport requis, sans fins de simulation.

• Leasing résidentiel : mécanisme qui combine location avec promesse de vente. Le MINVU promeut des programmes où l'intéressé loue avec promesse d'achat, paie mensuellement et peut accéder à une subvention d'état, sans exiger d'épargne préalable ; à la fin du paiement, l'acte est formalisé.

• Apport échelonné documenté : convenir formellement dans le contrat que l'acheteur paiera l'apport en plusieurs versements, par un crédit relais ou des billets à ordre, le tout inscrit ou avec des garanties claires.

• Réductions ou remises réelles sur le prix : négocier directement un prix plus bas avec le vendeur, évitant ainsi la simulation de valeur.

Conclusion

Le bono pie inflado n'est pas un avantage, mais une simulation illégale. Bien que certains le présentent comme une "solution financière", il n'a aucune validité légale. L'utilisation de celui-ci implique de fausser le contrat et expose les parties à de graves conséquences civiles, fiscales et même pénales. Que cela soit habituel ne le légitime pas : la loi exige de la transparence dans les transactions immobilières. En cas de doutes ou de besoin de ressources, il est préférable de chercher des voies formelles (subventions, crédits autorisés) plutôt que de risquer de fraude dans l'écriture.